Budget de novembre 2026 et ses conséquences potentielles pour les propriétaires

C’est de nouveau cette période de l’année où une question sur deux que l’on me pose est : « À votre avis, que va-t-il se passer au niveau du budget ? »

Malgré l'immense talent que je crois posséder, je crains de ne pas avoir de boule de cristal et, forte de mes années d'expérience, je peux affirmer sans hésiter que tenter de deviner ce qui va se passer le jour du budget est une entreprise vouée à l'échec.

Cela ne signifie pas pour autant qu'il faille rester les bras croisés. Il est essentiel de connaître la situation actuelle et d'anticiper les changements. Concernant la taxe foncière, une méthode simple et efficace consiste à examiner les principales taxes qui s'appliquent actuellement à la propriété, puis à effectuer un suivi le lendemain du budget afin d'observer les modifications et leurs conséquences. 

En matière de propriété, voici les principales taxes dont vous devez être conscient : –

Lorsque vous achetez

Droit de timbre 

Les taux actuels des droits de timbre pour les résidents britanniques en Angleterre sont les suivants : –

Prédiction: 

J'espère sincèrement qu'il n'y aura pas de nouvelles augmentations du SDLT, car il est devenu l'un des impôts les plus complexes pour les propriétaires et bloque de nombreuses transactions qui auraient pu se concrétiser. Des rumeurs circulent concernant une refonte complète du SDLT, avec un système de paiement plus progressif. Autrement dit, au lieu de payer la totalité du SDLT d'avance, il serait payé en versements annuels sur une période de 5 ans, le solde étant exigible en cas de vente avant la fin de cette période. D'autres observateurs estiment qu'un taux de SDLT plus progressif serait bénéfique. Ainsi, au lieu d'une augmentation brutale et soudaine du taux pour chaque livre sterling dépassant une tranche d'imposition, un taux plus progressif permettrait une hausse plus douce et moins brutale.

Lorsque vous percevez des revenus locatifs

• Impôt sur le revenu – Si la propriété est au nom de personnes physiques
• Impôt sur les sociétés – Si la propriété est détenue par une société à responsabilité limitée

Les autres taxes sont : –

• • Impôt sur les dividendes : Payable lors du prélèvement des bénéfices d'une société à responsabilité limitée
  • ATED (Taxe annuelle sur les logements détenus par des sociétés à responsabilité limitée) pour les propriétaires dont le bien immobilier est évalué à plus de 500 000 £ dans une société à responsabilité limitée
  • TVA – Payable par les propriétaires qui louent des logements meublés de vacances ou des biens immobiliers sur des plateformes telles qu'Airbnb
  • La numérisation des déclarations fiscales – Il ne s'agit pas d'une taxe, mais d'un changement majeur qui entrera en vigueur en avril 2026. Les propriétaires dont le revenu locatif brut dépasse 50 000 £ seront tenus de déclarer leurs revenus et leurs dépenses trimestriellement à partir d'avril 2026. Cette mesure ne s'applique pas aux sociétés à responsabilité limitée.

Les taux d'imposition sur le revenu des particuliers sont actuellement les suivants : –

Les taux d'imposition des sociétés sont les suivants : –

Dividendes

ATED

T.V.A

Prédiction:

Au moment où j'écris ces lignes, les rumeurs d'une hausse du taux d'imposition de base vont bon train. Toute augmentation s'appliquera donc également aux bénéfices réalisés par les propriétaires bailleurs.

Des rumeurs ont également circulé concernant l'imposition des cotisations sociales sur les bénéfices des propriétaires bailleurs. Il s'agirait d'une mesure importante, déjà évoquée par le passé. Je me souviens que peu après le célèbre arrêt Ramsey contre le HMRC, la cour d'appel a jugé qu'Elizabeth Ramsey exploitait une entreprise et était donc éligible à l'exonération fiscale prévue par l'article 162 pour la constitution en société lors du transfert de ses biens à une société à responsabilité limitée. Suite à cette décision, des agents du HMRC, trop zélés, ont adressé des demandes de cotisations sociales à certains de nos clients propriétaires bailleurs, sans aucune modification de la législation ni approbation gouvernementale, au motif que les revenus locatifs étaient désormais assimilables à des revenus d'activité commerciale. Lorsque nous leur avons fait remarquer que s'ils traitaient les bénéfices des propriétaires bailleurs de la même manière que ceux des entreprises individuelles, autoriseraient-ils également la déduction des pertes locatives sur les autres revenus imposables ? Suite à cela, les demandes de cotisations sociales ont été retirées et l'affaire n'a plus été portée à la connaissance du public. 

Ce matin, les médias bruissent à nouveau de spéculations quant à une possible imposition de cotisations sociales sur les bénéfices des propriétaires bailleurs. Cette mesure porterait sans aucun doute un nouveau coup dur aux propriétaires qui détiennent des biens immobiliers à titre personnel et encouragerait le recours aux sociétés à responsabilité limitée pour investir dans l'immobilier. 

Concernant l'impôt sur les sociétés, aucun changement n'est prévu. Compte tenu de la hausse des cotisations sociales l'an dernier et du faible taux de croissance économique observé depuis, je pense que même la Chancelière actuelle n'envisage aucune modification. Il reste toutefois possible qu'elle limite la déduction fiscale des intérêts au taux de base de l'impôt sur les sociétés (19 %) pour les investissements immobiliers résidentiels, à l'instar de ce qu'avait fait le précédent gouvernement conservateur en limitant la déduction des intérêts hypothécaires au taux de base pour les bailleurs privés. 

Concernant ATED et les dividendes, je ne prévois aucun changement.

La TVA est un impôt qui pourrait être réexaminé. Des rumeurs circulent selon lesquelles le chancelier pourrait abaisser le seuil de TVA à 50 000 £ afin de rétablir l'égalité des chances pour les petites entreprises. Il semblerait que de nombreux travailleurs indépendants cessent leur activité dès que leur chiffre d'affaires atteint 90 000 £ pour éviter de s'immatriculer à la TVA. Abaisser le seuil d'assujettissement à la TVA à 50 000 £ placerait un grand nombre de petits commerçants dans la même situation que les grandes entreprises et leur ferait perdre l'avantage de ne pas être tenus de facturer la TVA.

Lorsque vous vendez un bien immobilier

• Impôt sur les plus-values ​​– lors de la vente d'un bien immobilier détenu à votre nom.
• Impôt sur les sociétés – lors de la vente d'un bien détenu par une société à responsabilité limitée

Impôt sur les gains en capital

18 % et 24 %

Prédiction

À ma grande surprise, et à celle de nombreux autres commentateurs, l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) est resté totalement inchangé lors du dernier budget, à l'exception des modifications apportées aux taux dans le cadre du régime d'allégement fiscal pour la cession d'actifs commerciaux (BADR).

On s'attendait à ce que les taux de CGT sur la vente de résidences secondaires soient alignés sur les taux d'imposition sur le revenu de 20 %, 40 % et 45 %. 

Cette fois-ci, je ne serais pas surpris d'une harmonisation des taux d'imposition sur les plus-values ​​immobilières lors de la vente de biens locatifs. Des rumeurs circulent également concernant un impôt annuel sur la fortune applicable aux biens dépassant un certain seuil. Il est fort possible qu'une telle mesure soit mise en place, accompagnée d'une taxe sur la vente de certaines résidences principales.

Quand tu décèdes

Droits de succession – payables sur la succession d'une personne décédée

Le seuil d'exonération de 325 000 £ est resté inchangé depuis 2009. Le taux d'imposition applicable au-delà de ce montant est de 40 %. Si vous quittez votre résidence principale, un abattement supplémentaire de 175 000 £ est disponible. Une personne seule peut donc laisser jusqu'à 500 000 £ et un couple marié jusqu'à 1 million de livres sterling. Les droits de succession sont exonérés en cas de donation, comme suit :

Prédiction:

À ma connaissance, une chose est sûre : il n’y aura aucune réduction des droits de succession.  

Quant à savoir s'il y aura des augmentations, cela ne serait certainement pas une surprise. Une taxe supplémentaire sur les propriétaires n'est pas à exclure, c'est pourquoi je suivrai le budget de près, comme toujours. 

Conclusion

Enfin, comme pour tout budget, le diable se cache dans les détails. Les annonces majeures faites au Parlement sont souvent remises en question lorsque le rapport budgétaire complet est publié. J'étudierai ce document en profondeur et publierai une mise à jour après la présentation du budget concernant toutes les taxes mentionnées ci-dessus, en détaillant les changements et leurs conséquences potentielles.

Rendez-vous le 27 novembre pour une mise à jour complète sur ce qui précède, ou dès que possible par la suite.

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG