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Si vous êtes propriétaire bailleur et envisagez de vendre un bien locatif, ou si vous en avez récemment vendu un, l'impôt sur les plus-values immobilières (CGT) est probablement la principale inconnue concernant vos finances. La bonne nouvelle, c'est que les règles, bien que détaillées, suivent une structure assez logique une fois qu'on les a comprises.
Il est essentiel d'être organisé, mais vous devrez d'abord calculer la plus-value réalisée sur la vente de votre bien, puis vérifier les allégements et abattements auxquels vous pouvez prétendre, et enfin déclarer les détails et payer l'impôt dû au HMRC dans les délais impartis. Ce guide explique en détail ce que signifie l'impôt sur les plus-values immobilières (CGT) pour les biens locatifs, quand il s'applique, comment fonctionnent les taux et abattements actuels, quels allégements peuvent réduire votre facture et la date limite de déclaration qui surprend plus de propriétaires que presque tout autre aspect du processus. (Impôt sur les plus-values immobilières : objets imposables, taux et abattements, 2026)
L'impôt sur les plus-values est l'impôt que vous payez sur le profit réalisé lors de la vente ou de toute autre cession d'un bien ayant pris de la valeur, et non sur le prix de vente lui-même. Pour un propriétaire bailleur, le « bien » est généralement un appartement ou une maison mis en location, et la « plus-value imposable » correspond globalement à la différence entre le prix d'achat initial (majoré de certains frais) et le prix de vente.
Cette distinction est plus importante qu'il n'y paraît. Un bien immobilier vendu 350 000 £ peut donner lieu à une imposition sur la plus-value, calculée soit sur la base d'un gain de 40 000 £, soit sur celle de 150 000 £, selon le prix d'achat initial et les dépenses engagées depuis. L'impôt sur les plus-values n'est jamais calculé sur l'intégralité du produit de la vente.
Il est également important de clarifier la terminologie, car les termes « bien locatif », « résidence secondaire » et « résidence principale » sont utilisés de manière imprécise, et le traitement fiscal diffère fortement entre eux :
Le point commun : si vous n’avez pas occupé le bien immobilier comme résidence principale ou unique pendant toute la durée de sa propriété, une partie ou la totalité du gain sera probablement imposable.
L’impôt sur les plus-values immobilières (CGT) ne se déclenche pas uniquement lors d’une vente sur le marché libre. Il peut s’appliquer dès lors que vous cédez un bien immobilier résidentiel, notamment :
Les transferts entre époux ou partenaires civils vivant ensemble sont généralement exonérés d'impôt sur les plus-values, quel que soit l'usage du bien. Cet outil de planification utile sera abordé plus loin dans ce guide.
Pour l’année fiscale 2026/27 (du 6 avril 2026 au 5 avril 2027), la CGT sur les biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni — qui comprend les biens locatifs, les résidences secondaires et les biens immobiliers résidentiels hérités — est calculée à deux taux en fonction de vos revenus :
| Catégorie de contribuable | Taux d'imposition sur les plus-values immobilières résidentielles |
|---|---|
| Taux de base (dans la limite de votre tranche de taux de base restante) | 18% |
| taux supérieur ou additionnel | 24% |
Ces taux sont restés inchangés depuis le 6 avril 2024, et les taux pour l'année fiscale 2026/27 sont les mêmes que l'année précédente.
Voici ce qui prête souvent à confusion : votre taux d’imposition ne se limite pas à un simple calcul « de base » ou « supérieur » basé uniquement sur votre salaire. L’administration fiscale britannique (HMRC) ajoute votre plus-value imposable à votre revenu imposable annuel et détermine le taux d’imposition correspondant par rapport à la tranche d’imposition de base (37 700 £ pour 2026/27, en plus de l’abattement personnel). La partie de la plus-value qui se situe dans la tranche d’imposition de base restante est imposée à 18 % ; la partie excédant ce seuil est imposée à 24 %. (Impôt sur les plus-values : calcul, taux et abattements, 2026)
Prenons l'exemple d'une personne dont le revenu imposable annuel s'élève à 32 000 £ et qui réalise une plus-value de 25 000 £ lors de la vente de son bien immobilier. Le seuil d'imposition de base étant de 37 700 £, il lui reste 5 700 £ à imputer sur ce seuil après déduction de son revenu (37 700 £ moins 32 000 £). Les premiers 5 700 £ de la plus-value sont imposés à 18 %, et les 19 300 £ restants (25 000 £ moins 5 700 £) sont imposés à 24 %. Ce calcul illustre précisément comment le revenu et la plus-value interagissent pour déterminer le montant final de l'impôt à payer.
Cela signifie que le même gain peut engendrer une facture fiscale très différente selon les autres revenus que vous avez perçus cette année-là, ce qui explique précisément pourquoi le choix du moment opportun pour une cession peut constituer un levier de planification important (nous y reviendrons plus loin).
Si un bien est détenu par une société à responsabilité limitée plutôt que d'être détenu personnellement, les règles sont à nouveau différentes : les sociétés ne paient pas d'impôt sur les plus-values lors des cessions ; elles paient en revanche l'impôt sur les sociétés sur le gain et n'ont pas accès à l'abattement annuel individuel.
Chaque personne bénéficie chaque année d'un abattement fiscal sur les plus-values, appelé Montant Annuel d'Exonération (MAE). Pour l'année fiscale 2026/27, ce montant s'élève à 3 000 £ par personne. Il a été fortement réduit ces dernières années – passant de 12 300 £ en 2022/23 à 6 000 £ en 2023/24 – et est désormais gelé à 3 000 £.
Quelques points pratiques :
Le régime de résidence principale (PRR) exonère de taxe la plus-value réalisée sur un bien ayant constitué votre résidence principale ou unique pendant toute la durée de sa détention. Dans ce cas, la plus-value est généralement totalement exonérée d'impôt et il n'y a rien à déclarer.
La situation se complique lorsque le bien a constitué votre résidence principale pendant une partie de la période de détention et un bien locatif (ou simplement vacant) pendant le reste de cette période – le cas classique du « propriétaire bailleur accidentel ». Dans ce cas, l’abattement pour plus-value immobilière (APR) s’applique proportionnellement : il protège la fraction de la plus-value correspondant à la période pendant laquelle vous avez effectivement habité le bien, majorée d’un abattement automatique pour les neuf derniers mois de détention, même si vous aviez déjà déménagé et que le bien était loué durant cette période.
L'exonération pour location est souvent mal comprise car les règles ont été profondément modifiées en avril 2020, et une grande partie des informations disponibles en ligne se réfèrent encore à la version antérieure.
Avant le 6 avril 2020, toute personne ayant occupé un logement comme résidence principale et l'ayant ensuite mis intégralement en location pouvait en bénéficier. L'exonération pouvait atteindre 40 000 £ par propriétaire (80 000 £ pour un bien détenu en copropriété) et permettait de réduire considérablement la plus-value.
Depuis le 6 avril 2020, l'exonération est beaucoup plus restrictive. Elle ne s'applique désormais qu'en cas de colocation avec un locataire, c'est-à-dire lorsque vous continuiez à occuper le logement comme résidence principale tout en accueillant un colocataire ou en sous-louant une chambre. Si vous avez quitté le logement définitivement et loué l'intégralité du bien, l'exonération pour location ne s'applique pas à cette période, quelle que soit la durée de votre occupation antérieure.
Concrètement, cela signifie que la plupart des propriétaires vendant un bien locatif indépendant qui n'a jamais été leur résidence principale ne bénéficient d'aucune exonération pour location. L'exonération pour résidence principale et l'exonération pour location concernent principalement les personnes ayant habité le logement à un moment donné, et de plus en plus les propriétaires occupants accueillant des colocataires.
Les transferts entre époux et partenaires civils étant exonérés d'impôt sur les plus-values, transférer la propriété, en totalité ou en partie, d'un bien immobilier à son conjoint avant la vente est une méthode courante pour bénéficier d'un second abattement annuel de 3 000 £ et potentiellement utiliser la tranche d'imposition de base non utilisée du conjoint – un avantage particulièrement intéressant lorsque l'un des conjoints a des revenus plus élevés que l'autre. Cette opération doit être effectuée avant la signature du compromis de vente et il est conseillé d'en discuter avec un conseiller, compte tenu des implications juridiques et pratiques d'un tel changement de propriété.
Cette distinction a un réel impact sur le calcul de votre gain, et c'est l'un des domaines les plus courants où les propriétaires surestiment ou omettent une déduction légitime :
Outre l'obligation légale de conserver les documents pendant au moins six ans, la tenue de registres détaillés facilite grandement la justification de vos déclarations ultérieures lors de la revente. Les documents les plus importants à conserver sont :
– Les justificatifs de dépenses : il est essentiel de conserver les factures et reçus de tous les travaux d'amélioration (extensions, rénovations, améliorations) ;
– Les contrats détaillant tous les travaux de construction ou d'amélioration importants
– Les justificatifs de paiement, tels que les relevés bancaires ou les confirmations de paiement
; – Les certificats d'achèvement, les garanties ou les assurances pour les travaux effectués (tels que les installations électriques ou de gaz) ;
– Les états de clôture établis par le notaire, qui indiquent le coût total du bien, y compris les frais d'acquisition annexes tels que les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et les frais d'agence immobilière pour l'achat et la vente ;
– Les relevés et factures de l'agence immobilière.
Le fait de tenir ces registres organisés et accessibles vous aidera au moment de calculer votre gain et de satisfaire aux exigences de déclaration du HMRC.
Le calcul de base est le suivant :
Produit de la vente Moins : -
Frais de vente (honoraires d’agence immobilière, frais juridiques)
- Prix d’achat
- Frais d’acquisition (droits de mutation, frais juridiques)
- Coûts d’amélioration admissibles
= Gain net
Du gain brut, vous déduisez ensuite les abattements disponibles (tels que la réduction pour plus-value immobilière, si une partie de l'historique du bien y est éligible) et votre abattement annuel de 3 000 £, afin d'obtenir le gain imposable. L'impôt sur les plus-values est ensuite calculé sur ce gain imposable au taux de 18 % et/ou 24 %, selon votre revenu annuel.
Sarah a acheté un appartement en 2014 pour 180 000 £, avec 5 000 £ de frais annexes. Elle ne l'a jamais habité, car il a été mis en location dès le premier jour. En 2018, elle a investi 20 000 £ dans l'aménagement de ses combles. En 2026, elle le revend pour 310 000 £, après avoir payé 6 500 £ de frais de vente. Ses autres revenus imposables pour l'année s'élèvent à 60 000 £ (elle est déjà imposée au taux marginal supérieur).
Sarah est une contribuable à taux plus élevé, donc la totalité du gain imposable est taxée à 24 % : 95 500 £ × 24 % =22 920 de CGT dus.
James a acheté un appartement en 2010 pour 220 000 £. Il y a vécu comme résidence principale jusqu'en 2016 (six ans), puis l'a mis en location. Il l'a vendu en 2026 pour 400 000 £. Il a dépensé 15 000 £ pour une extension de cuisine en 2014 et a payé 2 500 £ de frais d'avocat pour l'achat et la vente.
Durée totale de détention : 16 ans (2010-2026). James y a vécu pendant 6 ans, et les 9 derniers mois (0,75 an) sont automatiquement comptabilisés au titre de l’exonération pour résidence principale, même s’il n’y résidait plus à la fin de cette période. Cela représente 6,75 années admissibles sur 16 (6,75 divisé par 16) = 42,2 % de sa durée de détention.
James n'occupait pas le logement en colocation, l'exonération pour location ne s'applique donc pas. Après déduction de l'abattement annuel de 3 000 £, son gain imposable s'élève à 89 480 £. Si James est imposé à un taux supérieur, l'impôt à payer sera d'environ 89 480 £ × 24 % ≈ 21 475 £.
Un couple marié possède conjointement une résidence secondaire (à parts égales), réalisant une plus-value totale de 60 000 £ à la vente, sans possibilité de déduction pour résidence principale (cette résidence n'a jamais constitué la résidence principale de l'un ou l'autre des conjoints). La part de chaque conjoint dans la plus-value s'élève à 30 000 £.
Cela illustre pourquoi la copropriété et le calendrier des cessions en fonction des revenus sont deux des leviers les plus efficaces (et parfaitement légitimes) dont disposent les propriétaires pour gérer une facture d'impôt sur les plus-values.
Lorsqu'un bien est détenu conjointement (par des époux, des associés ou des membres d'une même famille), chaque propriétaire est imposé individuellement sur sa part de la plus-value, proportionnellement à sa participation. Chaque propriétaire bénéficie d'un abattement annuel et est imposé selon sa situation fiscale personnelle pour l'année, ce qui explique pourquoi la vente d'un même bien peut engendrer des conséquences fiscales très différentes pour chaque propriétaire.
Si vous héritez d'un bien immobilier, son « coût d'acquisition » pour le calcul de l'impôt sur les plus-values (CGT) correspond à sa valeur marchande à la date du décès, et non au prix d'achat initial du défunt. On parle alors d'« exonération » pour le calcul de la CGT : toute plus-value réalisée du vivant du défunt est annulée pour le calcul de la CGT (même si elle peut être prise en compte pour les droits de succession). Si vous conservez ensuite le bien et le louez avant de le vendre, la CGT s'applique à toute plus-value réalisée entre la date de l'héritage et la date de la vente.
Les transferts à des personnes liées (enfants, autres membres de la famille, fiducies ou entreprises que vous contrôlez) sont considérés par l'administration fiscale britannique (HMRC) comme ayant lieu à la valeur marchande, indépendamment du prix effectivement payé ou même de l'absence de transaction financière. Ceci empêche la vente à un proche d'un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle afin d'éviter l'impôt sur les plus-values.
Il s'agit du cas du propriétaire involontaire abordé dans l'exemple pratique n° 2 ci-dessus. Points clés à retenir : le PRR s'applique proportionnellement à la période pendant laquelle vous avez réellement habité le logement ; les neuf derniers mois de détention sont automatiquement comptabilisés, même si vous aviez déjà déménagé ; et l'exonération pour location ne s'applique que si vous avez partagé le logement avec un locataire à un moment donné, ce qui, pour la plupart des personnes ayant déménagé et mis le logement en location, est rare.
C’est cette partie du processus qui entraîne le plus de pénalités inutiles, car elle fonctionne totalement indépendamment de la déclaration d’impôt sur le revenu à laquelle les propriétaires sont habitués.
Depuis le 27 octobre 2021, toute personne vendant un bien immobilier résidentiel au Royaume-Uni et redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières (CGT) doit déclarer la plus-value et s'acquitter de cet impôt dans les 60 jours suivant la date de transfert effectif de propriété (et non la date de signature du compromis de vente ni la date de votre départ). Cette démarche s'effectue en ligne via le compte « Capital Gains Tax on UK property » du HMRC, accessible par le portail Government Gateway, et est distincte de votre déclaration annuelle d'impôt sur le revenu.
Si vous dépassez le délai de 60 jours, le HMRC applique automatiquement une pénalité (à partir de 100 £) ainsi que des intérêts sur tout impôt payé en retard, avant même d'envisager toute discussion sur les circonstances.
Quelques points importants à retenir :
Le délai commençant à courir à la date de la signature de l'acte authentique, il est préférable de rassembler tous vos chiffres avant la mise en vente du bien, et non après avoir trouvé un acheteur. Une fois les contrats signés, vous êtes engagé et il est impossible de restructurer la propriété ou de modifier vos plans.
Liste de vérification pour les propriétaires avant une vente :
Si vous envisagez de vendre un bien locatif, il est conseillé de suivre ces étapes clés avant de le mettre en vente :
– Rassemblez tous les documents relatifs au prix d'achat initial, y compris les actes de vente et les frais de notaire.
– Conservez les factures et reçus des travaux d'amélioration effectués sur le bien. Vous devez les conserver pendant au moins six ans après la vente.
– Préparez les justificatifs pour tous les frais déductibles liés à l'achat et à la vente, tels que les droits d'enregistrement et les honoraires d'agence immobilière.
– Examinez si un transfert de propriété entre conjoints ou partenaires civils pourrait réduire votre imposition globale sur les plus-values et apportez les modifications nécessaires avant de conclure une vente.
– Calculez votre revenu imposable annuel afin d'en évaluer l'impact sur votre taux d'imposition sur les plus-values.
– Estimez le montant potentiel de votre imposition sur les plus-values à l'aide des chiffres ci-dessus afin d'être préparé(e) à son impact financier.
– Créez un compte sur le portail gouvernemental si vous n'en possédez pas déjà un, afin d'éviter tout retard lors de la déclaration de votre gain.
En suivant ces étapes avant de commencer la commercialisation, vous éviterez des factures fiscales imprévues, des retards de déclaration ou des pénalités après la vente.
Pour un guide détaillé de la procédure de déclaration, consultez notre article sur la déclaration et le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières au Royaume-Uni. Pour plus d'informations sur les délais, consultez relative aux délais de déclaration des plus-values et à la règle des 60 jours pour les propriétaires bailleurs vendant un bien immobilier au Royaume-Uni.
Si vous vendez un bien locatif en vue d'en acquérir un autre, il est important de prendre en compte les droits de mutation immobilière (SDLT) liés à l'acquisition, en même temps que l'impôt sur les plus-values (CGT) sur la vente. Ceci est particulièrement important si le nouvel achat concerne une résidence secondaire ou s'il est détenu par le biais d'une société à responsabilité limitée (SARL), car ces deux situations sont soumises à des régimes fiscaux différents en matière de SDLT. Consultez notre guide sur les droits de mutation immobilière pour les propriétaires bailleurs afin de connaître les taux applicables aux résidences secondaires et aux investissements locatifs.
Les propriétaires bailleurs sont-ils imposés sur les plus-values immobilières réalisées sur leurs biens locatifs ?
Si votre plus-value dépasse l’abattement annuel actuel de 3 000 £, la réponse est oui. Sauf si le bien a constitué votre résidence principale ou unique pendant toute la durée de sa possession (auquel cas l’exonération pour résidence principale s’applique généralement), toute plus-value réalisée lors de la vente, de la donation ou de toute autre cession d’un bien locatif est potentiellement soumise à l’impôt sur les plus-values (CGT) au taux de 18 % ou 24 %, selon vos revenus.
Comment calculer l’impôt sur les plus-values immobilières lors d’un investissement locatif ?
Commencez par le produit de la vente, déduisez les frais de vente, le prix d’achat initial, les frais d’acquisition et les éventuels frais d’amélioration éligibles, afin d’obtenir votre plus-value brute. Déduisez ensuite les abattements auxquels vous avez droit et l’abattement annuel de 3 000 £ pour obtenir votre plus-value imposable, puis appliquez le taux de 18 % (taux de base) et/ou de 24 % (taux supérieur) selon la part de la plus-value par rapport à vos revenus annuels.
Faut-il déclarer la plus-value immobilière (CGT) dans les 60 jours ?
Oui, si la CGT est due lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel au Royaume-Uni, vous devez la déclarer et la payer dans les 60 jours suivant la date de la vente, en utilisant le service en ligne du HMRC dédié à la CGT immobilière au Royaume-Uni. Cette déclaration est distincte et s'ajoute à votre déclaration de revenus.
Les couples mariés peuvent-ils réduire l'impôt sur les plus-values immobilières en copropriété ?
Souvent, oui. Chaque conjoint bénéficie d'un abattement annuel de 3 000 £ et d'une tranche d'imposition différente. Ainsi, le partage de la propriété – ou le transfert d'une part au conjoint aux revenus les plus faibles avant la vente, opération exonérée d'impôt sur les plus-values entre époux – peut réduire l'impôt cumulé par rapport à une situation où une seule personne détient la totalité de la plus-value.
L’exonération pour résidence principale s’applique-t-elle à un ancien logement locatif ?
Elle peut s’appliquer proportionnellement à la période pendant laquelle le logement constituait votre résidence principale, plus les neuf derniers mois de détention, automatiquement. Elle ne s’applique pas à la période où le logement était loué alors que vous viviez ailleurs, sauf si vous étiez en colocation (auquel cas l’exonération pour location, plutôt que l’exonération pour résidence principale, peut couvrir une partie de cette période).
Simon Thandi
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