Airbnb und die Zeit nach Covid

Möblierte Ferienwohnungen – Nichteinhaltung der Regeln – Auswirkungen nach Covid.

Von den von der Pandemie betroffenen Sektoren der britischen Wirtschaft wurde der Reise- und Tourismussektor am stärksten getroffen. Besonders hart traf es die möblierter Ferienwohnungen (FHL) auf Airbnb, die während eines Großteils der Feriensaison 2020 und 2021 schließen mussten.

Die Hauptbedingungen für die FHL-Förderung hängen von der Anzahl der Vermietungstage ab. Aufgrund der Schließungen konnten viele Immobilien die erforderlichen 105 Tage möglicherweise nicht erreichen. In diesem Fall gelten die üblichen Steuerregeln für vermietete Immobilien, sodass diese nicht als Gewerbebetrieb behandelt werden. Die wichtigste Auswirkung ist, dass die Beschränkungen für Wohnbaufinanzierungskosten und -zinsen Anwendung finden, wodurch die volle Steuerbefreiung für Hypothekenzinsen nicht geltend gemacht werden kann. Weitere Einschränkungen umfassen den Ausschluss der Inanspruchnahme von Investitionszulagen für Möbel, Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte sowie mögliche Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuer bei einem zukünftigen Verkauf oder einer Schenkung der Immobilie.

Um als Ferienwohnung (FHL) zu gelten, müssen alle drei folgenden Nutzungsbedingungen erfüllt sein. Die Kriterien werden steuerjahrbezogen angewendet, müssen aber für die ersten zwölf Monate einer Neuvermietung erfüllt sein.

Die Airbnb-Unterkunft muss folgende Kriterien erfüllen:

• mindestens 210 Tage (30 Wochen) lang zur Vermietung verfügbar; und
• wird für mindestens 105 Tage (15 Wochen) gewerblich an die Öffentlichkeit vermietet („Belegungsbedingung“); und
• Während des „maßgeblichen Zeitraums“ (in der Regel das Steuerjahr) dürfen nicht mehr als 155 Tage in „Zeiträume längerer Nutzung“ fallen, die auf andere Mietverhältnisse von mehr als 31 Tagen Dauer entfallen („Nutzungsmuster“).

Dies ist der zweite Punkt im Zusammenhang mit der gewerblichen Vermietung, der für Immobilieneigentümer während der zwei Covid-Jahre problematisch sein könnte, da die gewerbliche Vermietung der Immobilie unerlässlich ist. Die britische Steuerbehörde HMRC betrachtet die Immobilie nicht als für die gewerbliche Vermietung „verfügbar“, solange der Steuerzahler sie selbst bewohnt. Dies könnte zumindest zeitweise während der Covid-Zeit der Fall gewesen sein.

Sollte die Immobilie jedoch den Test der Anzahl der Tage einzeln nicht bestehen, gibt es zwei weitere mögliche Ansprüche – die „Kulanzfrist“ und die „Durchschnittsberechnung“.

Wahl in der „Gnadenzeit“

Diese Wahlmöglichkeit sollte vorrangig geprüft werden, da diese Bestimmung auf Situationen wie die Coronavirus-Pandemie abzielt. Die Regelung ermöglicht es, die Immobilie als Ferienwohnung (FHL) zu qualifizieren, indem die Bedingung der vermieteten Tage als erfüllt gilt, sofern alle anderen Bedingungen erfüllt sind.

Der Vermieter muss die Absicht gehabt haben, die Vermietungsbedingung zu erfüllen, konnte dies aber aus irgendeinem Grund nicht. Die Belegungs- und Verfügbarkeitsbedingungen müssen weiterhin erfüllt sein. Erfüllt die Immobilie in einem von drei Steuerjahren die Voraussetzungen für die FHL-Förderung, jedoch nicht in den darauffolgenden ein oder zwei Jahren, kann eine Ausnahmeregelung getroffen werden, um das betreffende Jahr als förderfähig zu behandeln. Erfüllt die Immobilie die Voraussetzungen auch nach zwei aufeinanderfolgenden Ausnahmeregelungen nicht, verliert sie diese zukünftig.

Der Nachweis, dass aktiv nach Besuchern gesucht wird, ist erforderlich, beispielsweise durch Werbung auf Portalen wie Air BnB und Sykes.

„Durchschnittswahl“

Besitzt ein Vermieter mehrere Ferienwohnungen, muss nicht jede Immobilie die 105-Tage-Regel erfüllen, sofern alle die 210-Tage-Regel für die Verfügbarkeit und die 155-Tage-Regel für die Langzeitvermietung einhalten. Die Durchschnittsberechnung kann für alle oder einzelne Ferienwohnungen angewendet werden, wenn eine oder mehrere Immobilien die Voraussetzungen nicht erfüllen. Die Prüfung erfolgt anhand der durchschnittlichen Auslastung aller Immobilien und nicht objektbezogen. Die Voraussetzungen gelten somit als erfüllt, wenn die durchschnittliche Vermietungsdauer im Steuerjahr 105 oder mehr Tage beträgt. Die Wahl muss für Immobilien im Vereinigten Königreich und im EWR separat getroffen werden.

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