Sollte ich Mietobjekte über eine GmbH erwerben?

Wir wollen uns hier nicht festlegen: In den meisten Fällen ist der Kauf von Mietobjekten über eine Kapitalgesellschaft für Steuerzahler mit höherem Einkommen sinnvoll.

Es bietet eine vollständige Steuerbefreiung auf Hypothekenzinsen, Zugang zu niedrigeren Steuersätzen und mehr Flexibilität.

Es verleiht Ihrem Immobiliengeschäft zudem eine solide professionelle Basis, was bei der Überzeugung von Investoren und Kreditgebern hilfreich sein kann.

Aber jeder Einzelfall ist anders, und es lohnt sich immer, Rat einzuholen – insbesondere da die britische Regierung ständig Änderungen vornimmt, die die Entscheidung jedes Jahr etwas schwieriger machen.

Die glorreichen Tage

Vor einigen Jahren war die Aufnahme einer Buy-to-Let-Hypothek für private Vermieter steuerlich äußerst vorteilhaft.

Dadurch konnten sie die Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten von den steuerpflichtigen Mieteinnahmen abziehen, bevor sie Steuern zahlten, und sparten so Tausende von Pfund.

Das war, wie Sie sich vorstellen können, ein erheblicher Anreiz, in Immobilien zu investieren, selbst wenn man dies zuvor nie in Erwägung gezogen hatte. Dies galt insbesondere vor dem Hintergrund der weltweit sinkenden Zinsen infolge der Finanzkrise von 2008, wodurch Immobilien zu einer attraktiven Alternative zu traditionellen Sparformen wurden.

Dies beunruhigte die Regierung, die daraufhin versuchte, den Markt für Mietwohnungen einzudämmen, indem sie zunächst einen Zuschlag von 3 % auf die Stempelsteuer beim Kauf zusätzlicher Immobilien einführte.

Zweitens wurde beschlossen, die Höhe der Hypothekenzinsentlastung zu reduzieren. Ab April 2017 sank die Hypothekenzinsentlastung jährlich um 25 %, bevor sie ab April 2020 durch eine Steuergutschrift in Höhe des Grundsteuersatzes (20 %) ersetzt wurde.

Am härtesten traf dies Einzelunternehmer und Partner in den höheren (40%) bzw. Spitzensteuersätzen (45%). Dies führte zu einem Anstieg der Immobilieninvestoren, die ihre Vermietergeschäfte in Kapitalgesellschaften umwandelten.

Bis 2019 wurde berichtet , dass die Mehrheit der Käufer von Anlageimmobilien, unabhängig von der Größe ihres Portfolios, über Kapitalgesellschaften kauften.

Warum eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gründen?

Ganz einfach: Kapitalgesellschaften können ihre gesamten Hypothekenzinsen mit den Gewinnen aus Mieteinnahmen verrechnen.

Anschließend zahlen sie eine Körperschaftsteuer von 19 % (nur auf die ersten 50.000 Pfund Gewinn ab dem 1. April 2023, vorausgesetzt, Sie kontrollieren keine anderen Unternehmen), was eine enorme Ersparnis im Vergleich zu den üblichen Grenzsteuersätzen von 40 % bzw. 45 % für Einzelunternehmer oder Personengesellschaften darstellt.

Eine GmbH bietet Ihnen zudem beträchtliche Flexibilität bei der Gewinnentnahme aus Ihrem Immobiliengeschäft. Eine Kombination aus Gehalt, Dividenden und der Tilgung von Gesellschafterdarlehen ist heutzutage am gebräuchlichsten, um den Anspruch auf die staatliche Rente und andere Sozialleistungen zu erhalten und gleichzeitig die persönliche Einkommensteuer so gering wie möglich zu halten.

Auch im Immobiliensektor, wie in allen anderen Branchen, bietet die beschränkte persönliche Haftung, die eine Kapitalgesellschaft mit sich bringt, Vorteile. Als Geschäftsführer sind Ihre persönlichen Vermögenswerte, wie beispielsweise Ihr Familienheim, im Falle von Schwierigkeiten des Unternehmens nicht gefährdet, wie es bei einem Einzelunternehmer der Fall sein könnte.

Das klingt nach einer Selbstverständlichkeit, und für die meisten unserer Kunden wird dies auch der richtige Weg sein, sobald Sie ernsthaft mit dem Kauf von Mietwohnungen beginnen.

Warum also dieser Warnhinweis?

Warum Sie sich möglicherweise gegen die Einbeziehung entscheiden

Bevor wir auf spezifische Fragen im Zusammenhang mit Immobilien eingehen, sollten einige allgemeine Aspekte von Kapitalgesellschaften beachtet werden.

Erstens reduzieren sie zwar Ihre persönliche Haftung, bringen aber gleichzeitig eine Reihe neuer Verantwortlichkeiten und gesetzlicher Auflagen mit sich, darunter:

• Vorbereitung und Einreichung der Satzung
• Registrierung beim Companies House
• Einreichung von Jahresabschlüssen gemäß dem Companies Act
• Führung von Unternehmensaufzeichnungen
• Meldung jeglicher Änderungen, wie z. B. einer Änderung der registrierten Adresse
• Ausfüllen einer Körperschaftsteuererklärung.
• Sie können kein Geld aus dem Unternehmen entnehmen, es sei denn, Sie haben ein Guthaben auf Ihrem Direktorendarlehenskonto, Sie haben für ein Gehalt oder Dividenden gestimmt.

Auch wenn der ganze bürokratische Aufwand Zeit und Mühe kostet, sollte er kein Ausschlusskriterium sein. Letztendlich handelt es sich um Routineangelegenheiten, die wir für Sie erledigen oder Sie zumindest beraten können.

Geschäftsführer von Kapitalgesellschaften müssen ihre Namen und Adressen veröffentlichen. Manche Menschen tun dies einfach nicht gern, insbesondere wenn sie neben ihrer eigentlichen Tätigkeit im Immobilienbereich tätig sind.

Ein weiteres Problem im Hinblick auf Immobilien ist die Verfügbarkeit von Buy-to-Let-Hypotheken für Kapitalgesellschaften. Zwar gibt es Hypotheken für Kapitalgesellschaften, diese bieten jedoch in der Regel nicht die gleichen günstigen Konditionen wie Hypotheken für Einzelpersonen.

In den meisten Fällen übersteigen die Steuerersparnisse die zusätzlichen Hypothekenkosten bei Weitem, sodass es sich dennoch lohnt – aber genau das ist der Hauptgrund, warum Sie innehalten, sorgfältig nachdenken und uns einige Berechnungen für Sie durchführen lassen sollten.

Übertragung von Eigentumsrechten innerhalb und außerhalb des Unternehmens

Hier ist ein weiterer wichtiger Punkt, den Sie beachten sollten: Wenn Sie die Immobilien bereits besitzen und diese auf Ihre neue Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen möchten, könnten Sie mit der Kapitalertragsteuer (CGT) und der Grunderwerbsteuer (SDLT) belastet werden.

Das liegt daran, dass Sie als Privatperson die Immobilie formell zu einem marktgerechten Preis an Ihr Unternehmen verkaufen müssen. Daher könnten Sie als Privatperson der Kapitalertragsteuer unterliegen, während das Unternehmen die Grunderwerbsteuer zahlen muss.

Die Steuerersparnis kann dies dennoch lohnenswert machen, insbesondere langfristig. Daher sollten Sie vor einer Entscheidung sorgfältig planen.

Generell ist es jedoch ratsam, vor dem Immobilienerwerb eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu gründen, um zumindest das Problem der Kapitalertragsteuer zu umgehen.

Nichtansässige und britische Kapitalgesellschaften

Wenn Sie im Ausland ansässig sind und in britische Immobilien investieren möchten, erfordert diese Entscheidung noch mehr Überlegung.

Eine Kapitalgesellschaft kann die 2%ige Grunderwerbsteuerzuschläge für Nichtansässige leider nicht reduzieren. Diese Regelung tritt am 1. April 2021 in Kraft und zielt darauf ab, ausländisches Eigentum an Investitionen in britische Immobilien stärker zu besteuern als bisher.

Möglicherweise wird es Ihnen auch etwas schwerer fallen, von einem britischen Kreditgeber eine wettbewerbsfähige Hypothek zu erhalten.

Um Ihre Möglichkeiten beim Immobilienkauf und die steuerlichen Auswirkungen Ihrer Vorgehensweise zu besprechen, kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular .

Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, lesen Sie doch als Nächstes unseren Beitrag über die Stempelsteuer und Kapitalgesellschaften oder über die Erbschaftsteuer auf Immobilien .

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