PRR: Was Sie über häufige Umzüge wissen müssen

Es kann vorkommen, dass ein Steuerzahler innerhalb kurzer Zeit von einer Immobilie in eine andere umzieht. Aus Sicht der britischen Steuerbehörde (HMRC) stellt sich die Frage, ob es sich bei diesem Umzug um eine Reihe zusammenhängender Transaktionen handelt, die auf eine Umgehung der Regelungen zur Befreiung vom Hauptwohnsitz hindeuten, um die Kapitalertragsteuer zu vermeiden, oder ob es sich bei jedem einzelnen Bezug um einen tatsächlichen Hauptwohnsitz handelte. 

Die Fakten jedes einzelnen Falles müssen sehr sorgfältig geprüft werden.  

In Ives [2023] UKFTT 968 (TC); [2023] TC 08989 kaufte und verkaufte der Steuerpflichtige, ein Bauunternehmer, innerhalb von fünf Jahren drei Wohnimmobilien in London.

1. Das Anwesen in Ringmer: Es wurde 2008 erworben und bestand aus zwei Wohnungen. Herr Ives führte umfangreiche Bauarbeiten durch und verkaufte das Anwesen 2010 als ein Wohnhaus für 1,775 Millionen Pfund. Er erzielte einen Gewinn von 1,015 Millionen Pfund. 
2. Das Anwesen in Wandsworth: Es wurde 2010 für 750.000 Pfund gekauft, umfassend renoviert und dann 2012 für 1,5 Millionen Pfund verkauft. Er erzielte einen Gewinn von 750.000 Pfund. 
3. Das Anwesen Crondace: Es wurde 2012 für 1,73 Millionen Pfund gekauft, umfassend renoviert und dann 2013 für 3,25 Millionen Pfund verkauft. Er erzielte einen Gewinn von 1,52 Millionen Pfund. 

Herr Ives behauptete, jedes der Anwesen sei zu einem Familienhaus umgebaut worden. Er habe während der Renovierungsarbeiten in jedem der Häuser gewohnt. Seine Frau sei jedoch erst eingezogen, nachdem das Haus bewohnbar war, was häufig erst geraume Zeit später der Fall war. Er gab an, die drei Umzüge seien durch den Wunsch motiviert gewesen, näher bei seiner Familie zu leben.

Er erklärte, der Kauf des ersten Hauses (Ringmer) sollte durch den Verkauf des vorherigen Familienhauses finanziert werden. Dieses fand jedoch keinen Käufer. Daraufhin nahm Herr Ives ein sehr gutes Angebot für die Immobilie an, nachdem er die beiden Wohnungen zu einem Haus zusammengelegt hatte, und erzielte einen Gewinn von über einer Million Pfund.

Der Hauskauf in Wandsworth war ein Desaster. „Es war laut und es gab zu wenige Parkplätze“, fügte er hinzu. Nach umfangreichen Renovierungsarbeiten verkaufte er das Haus für 1,5 Millionen Pfund und erzielte damit einen Gewinn von 750.000 Pfund. 

Nachdem er Condace, das dritte Anwesen, erworben hatte, begannen seine erwachsenen Kinder umzuziehen, also beschlossen sie, erneut umzuziehen.

Herr Ives zahlte keine Steuern auf die Gesamtgewinne von 3,285 Mio. £. Er gab an, nicht mit Immobilien zu handeln, dass jeder Gewinn aufgrund des Verkaufs seiner Familienwohnungen steuerfrei sei, dass die PRR (Primary Resource Relief) auf jeden Gewinn anwendbar sei und dass die zu zahlende Kapitalertragsteuer null betrage.

Die britische Steuerbehörde HMRC sah das anders. Sie argumentierte, er handle mit Immobilien. Sie behauptete, er schulde 715.000 £ Einkommensteuer und 283.000 £ Strafen, also insgesamt etwa 1 Million £ an die HMRC. Die HMRC erklärte, wenn er nicht gewerbsmäßig tätig sei, wären 400.000 £ Kapitalertragsteuer und 160.000 £ Strafen fällig.

Herr Ives legte Berufung beim FTT ein. Er legte Zeugenaussagen von Familienmitgliedern und Freunden vor, die belegten, dass er alle drei Immobilien eingerichtet, in allen dreien Dinnerpartys veranstaltet und Gäste über Nacht beherbergt hatte.

Der Richter entschied, dass er die Immobilien nicht mit der Absicht erworben hatte, kurzfristig Gewinn zu erzielen. Herr Ives hatte ihn davon überzeugt, dass er die Immobilien als Familienwohnsitz erworben hatte. Demnach handelte es sich nicht um gewerbliche Transaktionen. Er hatte die Immobilien als seinen Hauptwohnsitz genutzt, weshalb keine Kapitalertragsteuer anfiel.

Der Richter gab Herrn Ives Recht und erklärte:

„Herr Ives zog laut seiner Aussage in die Immobilien ein, um sie langfristig zu seinem Zuhause zu machen. Seiner Aussage zufolge wurden die Möbel so bald wie möglich in die Immobilien gebracht, und die Immobilien wurden dann als Wohnungen genutzt, wenn auch nicht für einen sehr langen Zeitraum.“.

„Die Aussagen der Zeugen darüber, wann Möbel in die verschiedenen Häuser gebracht und wann diese als Wohnungen genutzt wurden, sind nicht genau datierungsbezogen, aber mehrere Zeugen berichten, die Anwesen zu geselligen Anlässen aufgesucht und sie möbliert vorgefunden zu haben.“

Der Richter stellte fest, dass „die Gewinne, die Herr Ives durch seine Geschäfte mit Ringmer, Wandsworth und Crondance erzielte, keine Handelsgewinne, sondern Anlagegewinne waren, die der PPR unterliegen“.

Daher wurde die Berufung von Herrn Ives vollumfänglich zugelassen.

Jeder Fall wird individuell geprüft. Entscheidend ist nicht unbedingt die Dauer der Nutzung einer Immobilie, sondern ob sie tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Obwohl Herr Ives umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführte, wurden die Immobilien selbst, wie aus den dem Gericht vorgelegten Informationen hervorgeht, weiterhin als Hauptwohnsitz genutzt. Mandanten sollten sicherstellen, dass alle weiteren Indikatoren für die Nutzung als Hauptwohnsitz ebenfalls gegeben sind, wie beispielsweise:

• Anmeldung zur Grundsteuer für das Grundstück
• Aktualisierung des Wählerverzeichnisses
• Aktualisierung der Bankadresse, der Führerscheindaten usw
• Stellen Sie sicher, dass alle Versorgungsleistungen an dieser Adresse auf Ihren Namen laufen

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie wir Ihnen bei diesem Thema helfen können, kontaktieren Sie uns – UK Landlord Tax

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