Erbschaftssteuer auf Immobilien

Ein Hauptanliegen von Vermietern ist die Vermeidung der Erbschaftsteuer auf Immobilien. Wie auch ich selbst, streben Vermieter langfristiges Kapitalwachstum an und möchten ihr aktuelles Einkommen sowie ihr Renteneinkommen aufbessern, um ihr Immobilienvermögen zu schützen und es an ihre Kinder weiterzugeben, ohne dabei hohe Einkommensteuersätze zahlen zu müssen.

Ein vorrangiges Anliegen ist, dass sie die Kontrolle über die Immobilien zu Lebzeiten behalten möchten, um bis zu ihrem Tod weiterhin Einkünfte daraus zu beziehen. Sie möchten außerdem sicherstellen, dass das Immobilienvermögen für ihre Nachkommen geschützt ist und im Falle einer Scheidung nicht von zukünftigen Partnern ihrer Kinder angegriffen wird.

In der Steuerberatung gilt die Erbschaftsteuer als die Steuer der Wahl. Das heißt, Sie können selbst entscheiden, ob Sie sie zahlen oder nicht. Durch frühzeitige Beratung lässt sich ein effektiver Erbschaftsteuerplan erstellen, der Ihnen hilft, die Erbschaftsteuer zu vermeiden und sicherzustellen, dass Ihr Vermögen an die nächste Generation weitergegeben und für zukünftige Generationen geschützt werden kann.

Schauen wir uns also an, wie man die Erbschaftssteuer auf vermietete Immobilien vermeiden kann, indem man die Eigentumsverhältnisse im eigenen Namen oder über eine Kapitalgesellschaft betrachtet

Vorname

Die „Nichts-tun“-Mentalität oder „Ich werde nicht hier sein, also betrifft es mich nicht“!

Im Todesfall wird der Nettowert Ihrer Anlageimmobilien als Vermögenswert in Ihren Nachlass für die Erbschaftsteuer einbezogen. Wenn Sie beispielsweise versterben und ein Portfolio im Wert von 2 Millionen Pfund hinterlassen, auf dem Schulden in Höhe von 1 Million Pfund bestehen, beträgt Ihre Erbschaftsteuer 40 % von 1 Million Pfund, also 400.000 Pfund.

Sie erhalten einen Freibetrag von 325.000 £, der auf bis zu 500.000 £ steigen kann, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz Ihren Kindern und Enkelkindern vererben. Für Ehepaare kann dieser Betrag sogar bis zu 1 Million £ betragen. Wir gehen jedoch in unserer Berechnung davon aus, dass diese Freibeträge bereits für Ihren Hauptwohnsitz ausgeschöpft sind. Heutzutage benötigt man nicht viel, um ein Eigenheim im Wert von über 650.000 £ zu besitzen.

Vererben Sie Ihren Kindern Immobilien

Sie können Ihren Kindern jederzeit eine der Mietimmobilien schenken. Die Folgen wären jedoch folgende:

• Es fällt sofort Kapitalertragsteuer an, da der Übertragungswert stets mit dem Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung angesetzt wird. Diese muss nun innerhalb von 60 Tagen gemeldet und entrichtet werden.
• Der Verlust der Mieteinnahmen. Nach der Schenkung haben Sie keinen Anspruch mehr auf die Mieteinnahmen; andernfalls handelt es sich um eine Schenkung unter Vorbehalt, die für Zwecke der Erbschaftsteuer wieder in Ihren Nachlass fällt.
• Sie müssten 7 Jahre überleben, damit das Vermögen für Zwecke der Erbschaftsteuer vollständig aus Ihrem Nachlass fällt.
• Ihre Kinder möchten möglicherweise kein Eigentum in ihrem persönlichen Namen besitzen, da die Einkünfte sie in eine höhere Steuerklasse bringen würden oder sie bereits zu den Steuerzahlern mit einem höheren Steuersatz gehören.
• Das Vermögen Ihrer Kinder ist im Falle einer Scheidung nur begrenzt vor dem Zugriff zukünftiger Partner geschützt
• Besteht bereits eine Hypothek, muss für die Übertragung eine Genehmigung des Kreditgebers eingeholt werden. Da dies unwahrscheinlich ist, müssen Ihre Kinder Hypotheken beantragen, wodurch Sie realistischerweise auf Immobilien ohne Hypothek beschränkt sind.

Alles in allem keine sehr appetitliche Aussicht.

Übertragung an einen Ermessensfonds

Dies ist eine Option, aber beachten Sie die folgenden Einschränkungen:

• Sie müssten 7 Jahre überleben, damit das Vermögen für Zwecke der Erbschaftsteuer vollständig aus Ihrem Nachlass fällt.
• Besteht bereits eine Hypothek, muss für die Übertragung in den Trust eine Genehmigung des Kreditgebers eingeholt werden. Diese wird voraussichtlich nicht erteilt, weshalb Sie realistischerweise nur auf Immobilien ohne Hypothek infrage kommen.
• Pro Ehepaar können maximal 650.000 £ übertragen werden, ohne dass sofort eine Steuer von 20 % auf den darüber hinausgehenden Betrag anfällt. Weitere 650.000 £ können nach sieben Jahren übertragen werden usw. Wer beispielsweise ein Portfolio im Wert von 1 Million £ übertragen möchte, müsste mindestens 14 Jahre überleben, um die Erbschaftsteuer zu vermeiden.
• Die Kapitalertragsteuer bei einer Übertragung an einen Trust kann aufgeschoben werden, und das Vermögen kann an Ihre Kinder weitergegeben werden, sofern diese der Steuerstundung zustimmen. Dies bedeutet jedoch lediglich, das Problem auf Ihre Kinder zu verschieben. Sollten Ihre Kinder die Immobilie verkaufen wollen, müssten sie Kapitalertragsteuer auf Basis Ihres ursprünglichen Kaufpreises zahlen.
• Mieteinnahmen aus einem Trust werden mit 45 % besteuert
• Es fallen Erbschaftsteuergebühren an, wenn das Eigentum in Zukunft vom Trust an die Kinder übertragen werden soll
• Für das Vermögen des Trusts, das den Freibetrag für die Erbschaftsteuer übersteigt, wird eine zehnjährige Erbschaftsteuer (IHT) in Höhe von maximal 6 % erhoben. Diese Steuer wird alle zehn Jahre für die gesamte Laufzeit des Trusts wiederholt
• Der Trust muss sich bei der britischen Steuerbehörde HMRC registrieren und jedes Jahr eine Trust-Steuererklärung abgeben
• Wenn Sie Vermögen in einen Trust übertragen, dürfen Sie keine Einkünfte mehr daraus beziehen, wenn Sie die Erbschaftsteuer vermeiden möchten

Verkauf und Reinvestition

Ein Verkauf der Immobilien und eine Reinvestition des Erlöses in ein Portfolio mit steuerlich absetzbaren Betriebsvermögensanlagen. Dies ist unserer Meinung nach mit einem hohen Risiko verbunden und keine Option für die Nachlassplanung. Sollten Sie jedoch die nächsten zwei Jahre überleben, kann die Anlage im Todesfall steuerfrei an die Erben vererbt werden. Allerdings fällt beim Verkauf weiterhin Kapitalertragsteuer an. Daher ist eine realistische Kosten-Nutzen-Abwägung gegenüber dem Risiko unerlässlich. Viele der Anlageprodukte sind an der AIM oder im FTSE 350 notiert. Das Risiko besteht darin, dass die Aktien während Ihrer Lebenszeit an Wert verlieren oder das Unternehmen selbst in Konkurs geht und liquidiert wird. In letzterem Fall verlieren Sie Ihr gesamtes Vermögen.

Erbschaftssteuer und Kapitalgesellschaften

Eine korrekt eingerichtete GmbH kann Ihre Erbschaftssteuerbelastung reduzieren. Gleichzeitig behalten Sie zu Lebzeiten die volle Kontrolle, haben uneingeschränkten Zugriff auf Ihr Einkommen und können eine Gesellschaftervereinbarung abschließen, um Ihr Vermögen für Ihre Kinder zu schützen.

Gefrierschrankanteile

Sie sollten eine Form der Nachlassplanung mit sogenannten „Freezer-Aktien“ in Betracht ziehen. Ziel ist es, den Wert Ihrer Aktien einzufrieren, sodass zukünftige Wertsteigerungen dem vorgesehenen Begünstigten – in der Regel der nächsten Generation – zugutekommen.

Dies wird erreicht, indem die Satzung des Unternehmens geändert wird, um die Aktien in zwei Klassen, A- und B-Aktien, aufzuteilen. Die A-Aktien berechtigen zu Dividenden und/oder Kapitalausschüttungen im Falle der Auflösung in Höhe des aktuellen Unternehmenswerts und verbleiben in Ihrem Besitz. Wichtig ist hierbei, dass Ihr aktueller Wert bei der Gründung des Unternehmens dem Nennwert Ihrer A-Aktien entspricht, also 1 £ pro Aktie, da das Unternehmen über keine weiteren Vermögenswerte verfügt.

Jegliches zukünftiges Wertwachstum des Unternehmens fließt in die B-Aktien, die Ihren Kindern oder gegebenenfalls einer Stiftung, die nachfolgenden Generationen zugutekommt, vermacht werden. Zum jetzigen Zeitpunkt ergeben sich aus dieser Planung keine Erbschaftsteuerfolgen. Die neue Aktienklasse B hat zunächst nur einen Nominalwert, da sie weder Stimmrechte noch Dividendenansprüche noch einen Kapitalwert über ihrem Nennwert hinaus besitzt. Es hat keine wesentliche Wertübertragung stattgefunden, da der Wert der bestehenden Aktien nicht wesentlich gemindert wurde. Im Todesfall werden Sie nur mit dem Unternehmenswert zum Zeitpunkt der Schaffung der beiden Aktienklassen besteuert.

Das gleiche Vorgehen lässt sich auch anwenden, wenn Sie bereits Immobilien erworben haben. In diesem Fall müsste zunächst eine Bewertung durchgeführt werden, um den aktuellen Wert Ihrer Anteile zu ermitteln.

Nehmen Sie jetzt Rat an

Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie eine Immobilie in Ihrem Namen oder über eine GmbH erwerben, sollten Sie sich über die Möglichkeiten zur Vermeidung der Erbschaftssteuer bei vermieteten Immobilien informieren, um später im Leben nicht vor unangenehmen Entscheidungen zu stehen. Kontaktieren Sie uns für eine Beratung. Die Einrichtung einer optimalen Struktur ist bereits ab 500 £ zzgl. MwSt. möglich.

Wenn Ihnen der Schutz Ihres Vermögens am Herzen liegt, kontaktieren Sie uns bitte unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder online .

Wenn Ihnen dieser Beitrag gefallen hat, schauen Sie sich doch auch unseren Beitrag zur HMRC-Hypothekenzinsentlastung 2020/21 oder unseren Leitfaden zum Freibetrag für Wohnimmobilien 2021/22 .

Thandi Nicholls Ltd
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