Immobilienkauf über eine Kapitalgesellschaft – welche Steuervorteile ergeben sich?

Bei UK Landlord Tax werden wir häufig von Mandanten gefragt, ob sie ihre Mietimmobilie über eine GmbH anstatt in ihrem eigenen Namen erwerben sollten. Hauptgrund für diese Diskussion ist die Einführung der Beschränkung für Steuerzahler mit hohem Einkommen bei der Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen, bekannt als Paragraph 24. 

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Regierung mit der Einführung der Zinsbeschränkungen nach Paragraph 24 beabsichtigte, dass Steuerzahler mit höherem Einkommen mehr Steuern zahlen als Steuerzahler mit niedrigerem Einkommen. Ein Grund dafür ist, dass die Regierung private Vermieter, die sich die Vermietung ihrer Immobilien nicht leisten können, zum Verkauf dieser Objekte bewegen möchte, um mehr Wohnraum für diejenigen zu schaffen, die Wohneigentum erwerben möchten. 

In diesem Artikel beleuchten wir die Vor- und Nachteile des Besitzes von Mietimmobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Dies kann Ihnen helfen zu entscheiden, ob eine GmbH die beste Rechtsform für Ihre zukünftigen Immobilienkäufe ist. 

Vorteile des Immobilienkaufs über eine GmbH

Nachfolgend finden Sie eine vollständige Liste der potenziellen Vorteile des Kaufs Ihrer Mietimmobilie über eine Limited Company.

1. Die potenziellen Steuereinsparungen beim Kauf Ihrer Mietimmobilie über eine Limited Company

Wenn Vermieter ihre Mietrendite maximieren wollen, ist der wichtigste Ausgabenposten, den sie berücksichtigen müssen, die Höhe der Steuern, die sie auf ihre Gewinne an die britische Steuerbehörde (HM Revenue and Customs) zahlen müssen. 

Wenn Sie die Immobilien in Ihrem Privatbesitz haben, werden die Mieteinnahmen mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Höhe der Einkommensteuer hängt daher von Ihren Mieteinnahmen sowie Ihrem gesamten übrigen Einkommen im betreffenden Steuerjahr ab. 

Was bedeutet das für Sie?

Sie müssen die Gewinne aus dieser vermieteten Immobilie zu all Ihren anderen Mieteinnahmen des Jahres, einschließlich Gehalt, Dividenden und sonstigen Kapitalerträgen, einschließlich der Mieteinnahmen aus allen anderen Immobilien, die sich in Ihrem persönlichen Besitz befinden, addieren, um Ihr Bruttoeinkommen für das Jahr zu ermitteln.

Die ersten 12.570 £ sind durch Ihren steuerfreien persönlichen Freibetrag abgedeckt, der Rest dieses Bruttoeinkommens wird zu den in der folgenden Tabelle aufgeführten Sätzen besteuert:

Sind die Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und nicht in Ihrem persönlichen Namen gehalten, unterliegen die Gewinne der Körperschaftsteuer und nicht der Einkommensteuer. Der aktuelle Körperschaftsteuersatz beträgt 19 %. Ab April 2023 steigt der Körperschaftsteuersatz auf 25 %, wenn die Gewinne der GmbH 250.000 £ übersteigen. Liegt der Gewinn zwischen 50.000 £ und 250.000 £, beträgt der Steuersatz zwischen 19 % und 25 %. Der genaue Steuersatz wird anhand des im jeweiligen Jahr erzielten Gewinns berechnet. 

Für Steuerzahler mit höherem und höherem Steuersatz können sich daher erhebliche Steuereinsparungen ergeben, da sie bei persönlichem Eigentum an den Immobilien 40 % bzw. 45 % Steuern auf diese Gewinne zahlen müssten, im Vergleich zu 19 % bei der Limited Company.

2. Möglichkeiten zur Steuerplanung 

Als Geschäftsführer einer GmbH können Sie geringfügige geldwerte Vorteile von bis zu 300 £ pro Jahr steuerfrei von Ihrer GmbH beziehen. Dies ist für Vermieter, die ihre Mietimmobilie privat besitzen, nicht möglich. 

Noch wichtiger ist jedoch, dass, wenn die Immobilien als langfristige Kapitalanlagen gehalten werden sollen, die Struktur der Gesellschaft mit beschränkter Haftung so gestaltet werden kann, dass eine Nachfolgeplanung gewährleistet ist, die sicherstellt, dass die Immobilien auf die steuerlich günstigste Weise an die Kinder weitergegeben werden, indem die Erbschaftssteuer, die andernfalls beim Tod des Vermieters anfallen würde, reduziert wird. 

Dies wird ausführlicher in unserer Broschüre über Familieninvestmentgesellschaften , die Sie kostenlos von unserer Website herunterladen können. Daher werden wir dieses Thema hier nicht weiter behandeln.

3. Hypothekenzinsentlastung 

Obwohl dies erst an dritter Stelle auf unserer Liste steht, ist es für viele Kunden der Hauptgrund, warum sie mit uns das Gespräch darüber beginnen, ob sie ihre Mietimmobilie über eine Limited Company erwerben sollten oder nicht. 

Wie bereits erwähnt, ist es seit der Einführung der Regelungen nach § 24 im Jahr 2017 für Steuerzahler mit höherem oder besonders hohem Steuersatz nicht mehr möglich, Hypothekenzinsen vollständig von den Mieteinnahmen abzuziehen, wenn die Immobilie im persönlichen Besitz ist. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % der gezahlten Zinsen.

Für Kapitalgesellschaften gilt diese Einschränkung jedoch nicht, unabhängig davon, ob die Geschäftsführer und Gesellschafter selbst dem höheren oder dem Spitzensteuersatz unterliegen. Die Hypothekenzinsen sind daher für Kapitalgesellschaften bei der Gewinnermittlung, auf die Körperschaftsteuer zu entrichten ist, voll abzugsfähig. Dies ist ein erheblicher Vorteil für Kapitalgesellschaften im Vergleich zum privaten Immobilienbesitz, allerdings nur, wenn Sie dem höheren oder dem Spitzensteuersatz unterliegen.

4. Beschränkte Haftung 

Für einige Vermieter ist einer der Gründe, warum sie sich für den Kauf von Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung entscheiden, die beschränkte Haftung, falls etwas schiefgeht. 

Die finanzielle Haftung erstreckt sich nicht persönlich auf Sie für Schulden der Gesellschaft mit beschränkter Haftung, außer in bestimmten Fällen. 

Wenn der Kreditgeber jedoch beim Kauf einer Immobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung eine persönliche Bürgschaft verlangt, ist zu beachten, dass er im Falle eines Zahlungsausfalls der Hypothek auf Ihr persönliches Vermögen zugreifen kann, falls nach dem Verkauf der Immobilie nicht genügend Mittel vorhanden sind, um die dem Kreditgeber geschuldete Restschuld zu begleichen. 

Nachteile beim Kauf einer Immobilie über eine GmbH

Nachfolgend finden Sie eine umfassende Liste der potenziellen Nachteile beim Kauf Ihrer Mietimmobilie über eine Limited Company und warum dies möglicherweise nicht das Richtige für Sie ist.

1. Hypotheken in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Grundsätzlich gilt: Der Zinssatz für eine Hypothek, die Sie über eine GmbH erhalten, kann höher sein als der Zinssatz für eine vergleichbare Hypothek, die Sie als Privatperson für dieselbe Immobilie aufnehmen würden. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels liegt der Zinsaufschlag bei GmbHs zwischen 0,5 % und 1 %.

Selbst nach Zahlung dieser zusätzlichen Zinsen ist der Kauf der Immobilie über eine Limited Company für Steuerzahler mit höherem Steuersatz und für Steuerzahler mit höherem Steuersatz in der Regel steuerlich günstiger, wobei dies von den angebotenen Hypothekenzinsen abhängt. 

Als Geschäftsführer der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) werden Sie möglicherweise von einigen Kreditgebern aufgefordert, eine persönliche Bürgschaft zu leisten, bevor sie der GmbH einen Kredit gewähren.

2. Weitere Steuern fallen an, wenn Sie Geld von der Gesellschaft mit beschränkter Haftung abheben

Wenn Sie Geld von der Gesellschaft mit beschränkter Haftung für Ihren persönlichen Gebrauch entnehmen müssen, muss Ihnen dies als Dividende ausgezahlt werden. 

Die ersten 2.000 £ an Dividenden sind durch Ihren Dividendenfreibetrag pro Aktionär abgedeckt und können daher steuerfrei abgehoben werden. 

Alle Beträge, die den Dividendenfreibetrag übersteigen, werden je nach Ihrem persönlichen Steuersatz mit Ihrem individuellen Steuersatz besteuert. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der geltenden Steuersätze. 

Vermieter, die es sich leisten können, die Mieteinnahmen in der GmbH zu belassen, entgehen dieser zweiten Steuerebene und erzielen so maximale Steuereffizienz. Die Gelder können später, beispielsweise bei sinkendem Einkommen im Ruhestand, entnommen werden, was weitere Steuervorteile mit sich bringt. 

Je nach Einkommen des Ehepartners kann dieser als Aktionär hinzugefügt werden, um weitere Steuervorteile zu erzielen.  

Wenn die gesamten Mieteinnahmen dazu dienen, Ihren Lebensstandard zu verbessern oder persönliche Ausgaben zu decken, dann müssen wir berechnen, welche Steuerersparnisse durch die Limited Company im Vergleich zum Kauf der Immobilie im Alleinbesitz des Vermieters erzielt werden können. 

Abschluss

Ob Sie eine Mietimmobilie über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) erwerben sollten, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. 

Wir von UK Landlord Tax verfügen über das Fachwissen und die Erfahrung, um dies mit Ihnen zu besprechen, damit Sie entscheiden können, ob dies die beste Lösung für Sie ist, um Ihre Rendite auf Ihre Mietimmobilie zu maximieren und so wenig Steuern wie möglich zu zahlen.

Falls Sie noch keinen Steuerberater haben, der sich um alle Ihre steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung kümmert, können Sie sich gerne unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular mit .

Wenn Sie diesen Artikel informativ fanden, lesen Sie doch auch unseren eng verwandten Artikel über den Freibetrag für Wohnimmobilien 2021/22 oder unseren Leitfaden zu den Kosten für den Kauf von Mietwohnungen .

Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Centre
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG