Alles über die Stempelsteuer bei der Übertragung einer Immobilienpartnerschaft

In den letzten Jahren hat ein stetiger Anstieg der Umwandlungen von Immobilienpartnerschaften in Kapitalgesellschaften zu verzeichnen. In den meisten Fällen erfolgte diese Umwandlung aus triftigen wirtschaftlichen Gründen sowie im Sinne einer vorausschauenden langfristigen Steuerplanung. Die Änderung der Zinsabzugsregelung für die Vermietung von Wohnimmobilien (bekannt als Paragraph 24) hat die Zahl der Vermieter, die eine Umwandlung ihrer Immobiliengeschäfte in eine Kapitalgesellschaft erwägen, deutlich erhöht. 

Die offensichtlichen potenziellen Hindernisse für die Gründung einer Immobilienpartnerschaft sind die Kapitalertragsteuer (KESt) und die Grunderwerbsteuer (STEU). Kapitalgesellschaften bieten zwar unbestreitbare Möglichkeiten für eine effektive Steuerplanung und den Vermögensschutz, doch die einmaligen Kosten der KESt und STEU bei der Übertragung eines Immobilienunternehmens auf eine Kapitalgesellschaft können oft prohibitiv sein. 

Offenbar gab es eine Reihe von Beratern, die ihren Mandanten versicherten, dass diese einmaligen Kosten vermieden werden könnten, und zwar im Falle der Grunderwerbsteuer (SDLT) aufgrund von Abschnitt 53 und Anhang 15 des Finanzgesetzes 2003, der sich speziell auf Personengesellschaften bezieht. 

Das Gesetz sieht ein fünfstufiges Verfahren vor, das, sofern die entsprechenden Kriterien erfüllt sind, dazu führt, dass bei der Übertragung des Gesellschaftsvermögens auf eine Kapitalgesellschaft keine Grunderwerbsteuer anfällt. Vereinfacht ausgedrückt: Die Null-Prozent-Steuer gilt, wenn das gesamte Gesellschaftsvermögen im Tausch gegen Anteile an die Kapitalgesellschaft übertragen wird.

Die wichtigste Frage, die vor der Anwendung dieser Gesetzgebung zu klären ist, ist, ob im Sinne der Grunderwerbsteuergesetzgebung tatsächlich eine Partnerschaft vorliegt. Vor Kurzem wurde vor dem First-Tier Tax Tribunal (UKFTT) der Fall SC Properties Limited gegen Richard Cooke [2022] UKFTT 00214 (TC), in dem diese Frage erörtert wurde. Der Fall ist insofern besonders relevant, als es um die Gründung einer Immobilienpartnerschaft ging.

In dem Fall legt der Richter des Tribunals drei Bedingungen fest, die für das Bestehen einer Partnerschaft erfüllt sein müssen:

• Es muss ein Unternehmen geben.

• Das Geschäft muss von zwei oder mehr Personen gemeinsam betrieben werden.

• Das Geschäft muss mit Gewinnerzielungsabsicht geführt werden.

Die Ausführungen des Richters zur Existenz einer Partnerschaft enthielten einige nützliche Hinweise, die sich jedoch gegen den Steuerzahler auswirkten:

• Die Kredite wurden auf den Namen der Einzelpersonen und nicht auf den Namen der Partnerschaft vergeben.
• Der britischen Steuerbehörde (HMRC) wurden widersprüchliche Angaben zum Datum des Beginns der Partnerschaft gemacht.
• In keinem der relevanten Dokumente wurde eine Partnerschaft erwähnt.
• Steuererklärungen und Partnerschaftskonten wurden nicht als unabhängige Beweise für das Bestehen einer Partnerschaft angesehen.
• Die Partnerschaft besaß kein eigenes Bankkonto und war nicht umsatzsteuerlich registriert.

Die obige Liste ist zwar nicht vollständig, gibt aber einen Einblick in einige der Nachweise, die die britische Steuerbehörde (HMRC) zur Feststellung des Bestehens einer Partnerschaft benötigt. Zusätzlich zu den oben genannten Faktoren ist ein unterzeichneter Partnerschaftsvertrag hilfreich.

Vorgehensweisen, die die nachträgliche Erstellung von Unterlagen und die faktische Neuerfindung vergangener Ereignisse beinhalten, sind stets anfällig für die Überprüfung durch die britische Steuerbehörde HMRC.

Auch Immobilien, die auf den Namen einer Einzelperson anstatt auf den Namen einer Personengesellschaft eingetragen sind, schwächen die Verteidigung bei einer Untersuchung durch die britische Steuerbehörde HMRC.

Wie immer ist eine lückenlose Dokumentation von größter Bedeutung für den Fortbestand einer Partnerschaft.

Angesichts des gestiegenen Interesses an der Gründung von Immobilienpartnerschaften wird die britische Steuerbehörde HMRC Fälle identifizieren wollen, in denen die Partnerschaftsgründung erfolgt, um die Kriterien für die spezielle Berechnung der Grunderwerbsteuer (SDLT) zu erfüllen. In diesen Fällen kann die HMRC möglicherweise die Anti-Vermeidungs-Gesetzgebung gemäß Abschnitt 75A des Finanzgesetzes von 2003 anwenden. Abschnitt 75A wurde primär eingeführt, um SDLT-Vermeidungsmodelle zu bekämpfen. Die Gesetzgebung findet Anwendung, wenn ein steuerpflichtiges Interesse durch mehrere Transaktionen veräußert wird. Ist Abschnitt 75A relevant, bleiben alle Zwischenschritte unberücksichtigt. Es gab bereits zwei Fälle, in denen die Anwendung von Abschnitt 75A geprüft wurde:

Project Blue gegen HMRC [2018] UKSC 30- 

Project Blue – UKSC-2016-0137-judgment.pdf

Hannover Leasing gegen HMRC [2019] UKFTT 0262 (TC)- 

TC07102…pdf (tribunals.gov.uk)

Diese Fälle belegten, dass Paragraph 75A auch auf indirekte Immobilienerwerbe Anwendung finden kann, wenn ein gewerblicher Zweck vorliegt, und zwar selbst dann, wenn keine Anhaltspunkte für eine Absicht zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bestehen. Erschwerend kommt hinzu, dass die britische Steuerbehörde HMRC keine Auskunft darüber erteilt, ob Paragraph 75A auf bestimmte Transaktionen anwendbar ist.

Angesichts der Unsicherheit hinsichtlich der Anwendung von § 75A bei der Gründung von Immobilienpartnerschaften und insbesondere der Frage, ob die Sonderberechnung Anwendung findet, ist bei der Annahme, dass ein Grunderwerbsteuersatz von 0 % für die Übertragung von Immobilien gilt, große Vorsicht geboten. Eine umfassende und detaillierte Prüfung der Geschichte und Struktur der Partnerschaft ist erforderlich, bevor eine begründete Annahme zur Grunderwerbsteuer getroffen werden kann.

Es kann nicht genug betont werden, dass jeder Versuch, dem Finanzamt eine Immobilienpartnerschaft vorzulegen, die zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer manipuliert oder konstruiert wurde, mit hoher Wahrscheinlichkeit für den Mandanten und den Berater ein schlechtes Ende nimmt. Nur sehr wenige Fälle erfüllen die erforderlichen Kriterien, und diese müssen von Anfang an, in der Regel ab dem Zeitpunkt des ersten Immobilienerwerbs, ordnungsgemäß eingerichtet worden sein.

Änderungen wie die Zinsbefreiung sind zwar verständlich, sollten aber nicht der Anlass für Vermieter sein, sich in eine als unkompliziert vermarktete Gesellschaftsform zu drängen, wenn die Realität ganz anders aussehen kann.

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an UK Landlord Tax unter der Telefonnummer 01902 711370 oder per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk.

Wir hoffen, dass Sie diesen Artikel informativ fanden. Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, könnten Sie als Nächstes auch an unserem Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen oder zu Scharia-konformen Hypotheken .

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