Welche Immobilienkosten können Sie als Vermieter geltend machen?

Dieser Leitfaden zu Mietnebenkosten behandelt detailliert viele Ausgabenarten, die Sie als Vermieter geltend machen können. Die Liste der Themen finden Sie unten. Durch Klicken auf einen der Links gelangen Sie zum entsprechenden Abschnitt mit weiteren Erläuterungen zu den einzelnen Ausgabenarten.

Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vs. Periodenabgrenzungsrechnung:
Was können Sie geltend machen?
Doppelte Verwendungszwecke:
Haushaltsgeräte, Elektrogeräte und Einrichtungsgegenstände
; Renovierungen – Reparatur oder Modernisierung?;
Anwaltskosten;
Hypotheken;
Können Sie Ihren eigenen Zeitaufwand für die Verwaltung der Mietimmobilie geltend machen?

Cash-Basis vs. Periodenbasis

Die meisten Vermieter erstellen ihre Buchhaltung standardmäßig nach dem Einnahmen-Ausgaben-Prinzip, bei dem Einnahmen bei Zahlungseingang und Ausgaben bei Zahlungseingang erfasst werden (vorausgesetzt, die Ausgaben sind „unbedingt und notwendig“ für den Geschäftsbetrieb. Obwohl diese Methode einfach zu berechnen ist, besteht der Nachteil darin, dass bestimmte Anlagegüter nicht abgesetzt werden können, wie z. B. Computer, Büroausstattung, Gegenstände in vermieteten Wohnimmobilien (ausgenommen möblierte Ferienwohnungen) und insbesondere ein Pkw (wobei eine Kilometerpauschale für geschäftliche Zwecke möglich ist). Die alternative Methode der periodengerechten Gewinnermittlung ermöglicht hingegen die steuerliche Absetzbarkeit solcher Posten. Bei dieser Methode werden Einnahmen bei Entstehung und Ausgaben bei Rechnungsstellung und nicht erst bei Zahlungseingang erfasst. Die periodengerechte Gewinnermittlung ist anzuwenden, wenn die Mieteinnahmen 150.000 £ pro Jahr übersteigen oder das Immobiliengeschäft von einer Kapitalgesellschaft geführt wird. Vermieter können die Methode frei wählen, aber wie immer bei Steuern hängt die steuerlich günstigste Methode von den individuellen Zahlen ab.

Was können Sie geltend machen?

Steuerliche Erleichterungen sind für die laufenden Betriebskosten zulässig, die im Allgemeinen in zwei Kategorien fallen:

• Immobilienkosten – z. B. Grundsteuer, Reparaturen, Erbpacht, Anwaltskosten, Löhne
• Geschäftskosten – die Verwaltungskosten des Immobiliengeschäfts, z. B. Telefonrechnungen, Büromaterial, Porto, Buchhaltungsgebühren

Es gibt keine abschließende Liste der steuerlich absetzbaren Ausgaben, aber die Liste auf der Website der britischen Steuerbehörde HMRC bietet einen guten Ausgangspunkt. Sie enthält alle üblichen Ausgaben wie Gebäudeversicherung, Maklergebühren, Wasser- und Grundsteuer (sofern diese nicht bereits vom Mieter bezahlt werden). Auch Ausgaben, die zwischen Mietern anfallen, können geltend gemacht werden, vorausgesetzt, das Unternehmen soll weitergeführt werden.

https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income#allow-expense

Weitere, nicht gesondert aufgeführte, aber erstattungsfähige Ausgaben können beispielsweise eine Mietversicherung, Kosten im Zusammenhang mit Vermietervorschriften (z. B. Gas-Sicherheitszertifikate/-prüfungen, Energieausweise, Rauch- und Kohlenmonoxidmelder usw.), Kosten im Zusammenhang mit einer Räumung, Software, Reinigungsdienste einschließlich Endreinigung, regelmäßige Reinigung von Mehrfamilienhäusern und Gemeinschaftsflächen bei gewerblichen Mietverhältnissen umfassen.

Ausgaben mit doppeltem Verwendungszweck

In der Praxis können bestimmte Ausgaben, die sowohl geschäftlich als auch privat genutzt werden, absetzbar sein. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für den Betrieb eines Pkw, der teils geschäftlich, teils privat genutzt wird, wobei der geschäftliche Anteil absetzbar ist. Es gibt zwei Berechnungsmethoden: Entweder werden 45 Pence für die ersten 10.000 geschäftlich gefahrenen Kilometer und 25 Pence für jeden weiteren Kilometer geltend gemacht, oder die tatsächlichen Betriebskosten (Kfz-Steuer, Versicherung, Reparaturen, Benzin) werden ermittelt. Dazu werden die Kilometerstände aller verkehrsbedingten Fahrten im Steuerjahr sowie die Gesamtkilometerleistung erfasst. Anschließend wird der Anteil der Betriebskosten, der auf die geschäftlich gefahrenen Kilometer entfällt, geltend gemacht. Für die meisten Vermieter ist die Kilometerpauschale wahrscheinlich die kostengünstigste Methode, da die Fahrleistung in der Regel gering ist.

Haushaltsgeräte, Elektrogeräte und Möbel

Ein Bereich, der oft zu Verwirrung führt, ist die Anschaffung von Haushaltsgeräten durch den Vermieter. Immer häufiger sind Vermieter verpflichtet, solche Geräte für ihre Mieter zu beschaffen. Steuerlich gesehen gelten die Anschaffungskosten jedoch als Investitionsausgaben. Nur bei einem Austausch dieser Geräte kann eine Einkommensteuerermäßigung geltend gemacht werden, sofern es sich um einen gleichwertigen Ersatz handelt. Diese Regel gilt für Haushaltsgeräte, Möbel und sogar Küchenutensilien, sofern die Mieter diese nutzen. Sind die Gegenstände fest im Gebäude installiert (z. B. Heizkessel, Aufzüge, Heizkörper, Badezimmerausstattung, Einbauschränke und -regale), gelten sie ebenfalls als Investitionsausgaben. Nur bei Reparatur oder Austausch solcher Gegenstände können die Kosten als Reparaturkosten geltend gemacht werden. Wird beispielsweise eine gleichwertige Küche mit zehn Elementen durch eine mit zwölf Elementen ersetzt, gelten die Kosten für die Anschaffung und Installation der zwei zusätzlichen Elemente als wertsteigernde Investition, während die zehn Elemente als gleichwertige Reparatur gelten und von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können.

Sanierungen – Reparatur oder Verbesserung?

Manchmal ist es schwierig zu bestimmen, ob eine Ausgabe als Kapitalaufwand oder Einkommen zu werten ist, insbesondere bei der Sanierung einer Immobilie. Ist die Immobilie heruntergekommen und baufällig, können die Kosten für die Vermietungsvorbereitung als Kapitalaufwand gelten. Als Faustregel gilt: Wurde die Immobilie bereits vermietet oder könnte sie vermietet werden, gelten alle Ausgaben als Reparaturen. Wird jedoch etwas hinzugefügt, das vorher nicht vorhanden war, handelt es sich um eine Wertsteigerung und somit um Kapitalaufwand. Ein Beispiel hierfür wäre der Austausch einer Badewanne gegen eine Duschkabine. Auch wenn die Reparaturen vor der ersten Vermietung durchgeführt werden, sind sie nicht zwangsläufig nicht abzugsfähig. Wurde die Immobilie vor der Vermietung selbst bewohnt, gelten die vor der Vermietung durchgeführten Arbeiten als Instandhaltung aufgrund privater Nutzung und nicht als Mietkosten und können daher nicht geltend gemacht werden.

Anwaltskosten

Rechtskosten sind ein weiterer Bereich, der oft zu Unklarheiten führt. Um als Betriebsausgabe abzugsfähig zu sein, müssen die Kosten im Zusammenhang mit einem Betriebsergebnis entstanden sein, beispielsweise bei der Verlängerung eines Mietvertrags mit einer Laufzeit von weniger als 50 Jahren (ausgenommen der Anteil, der auf die Zahlung einer Verlängerungsprämie entfällt) oder im Zusammenhang mit der Erstvermietung, wenn diese weniger als ein Jahr dauert (einschließlich der Kosten für die Erstellung des Mietvertrags, Makler- und Sachverständigengebühren sowie Provisionen). Kosten für Mietstreitbeilegungsverfahren oder die Räumung eines unzufriedenen Mieters, um die Immobilie neu vermieten zu können, sind ebenfalls steuerlich absetzbar. Erhebt ein Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, betrachtet das Finanzamt diese als darlehensbezogene Kosten und somit als abzugsfähige Betriebsausgabe.

Sonstige Rechtskosten werden als Kapitalaufwand behandelt, wenn sie sich auf Kapitalgüter beziehen, z. B. im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf der Immobilie oder im Zusammenhang mit der ersten Vermietung oder Untervermietung für mehr als ein Jahr (einschließlich der Kosten für die Erstellung des Mietvertrags, Makler- und Gutachtergebühren und -provisionen).

Hypotheken

Für Vermieter stellen die Hypothekenzinsen einen erheblichen Kostenfaktor dar. Die steuerliche Absetzbarkeit von Finanzierungskosten (einschließlich Hypothekenzinsen) für Wohnimmobilien besteht in einem begrenzten Steuerabzug von 20 % der gezahlten Zinsen nach Abzug aller anderen Aufwendungen und Verlustvorträge. Im Gegensatz dazu wird die Steuererleichterung für gewerbliche und möblierte Ferienwohnungen als voller Abzug von den Mieteinnahmen gewährt.

Viele Vermieter glauben fälschlicherweise, dass bei einem Annuitätendarlehen die gesamte monatliche Rate absetzbar ist. Tatsächlich sind aber nur die Zinsen steuerlich absetzbar.

Können Sie Ihre eigene Zeit, die Sie mit der Verwaltung der Mietimmobilie verbracht haben, als Aufwand geltend machen?

Leider können Vermieter ihre Arbeitszeit für geschäftliche Tätigkeiten nicht als Pauschale geltend machen. Wenn Sie jedoch einen erheblichen Verwaltungsaufwand für Ihre Immobilien haben, können Sie unter Umständen eine Pauschale beantragen. Für kleinere Vermieter ist es schwierig, die Nutzung des Büros als Pauschale zu begründen, da Sie mindestens 25 Stunden pro Monat arbeiten müssten, um den Mindestbetrag zu erhalten. Wenn Sie aufgrund der Covid-Pandemie oder aus betrieblichen Gründen im Homeoffice arbeiten, gewährt die britische Steuerbehörde HMRC eine Pauschale von 6 £ pro Woche. Alternativ können Sie einen Antrag auf Grundlage eines angemessenen Anteils Ihrer Haushaltskosten stellen. Addieren Sie dazu die gesamten Wohnkosten inklusive Hypothekenzinsen und Nebenkosten und teilen Sie diese Summe durch die Anzahl der Zimmer in Ihrem Haus, um die Pauschale zu berechnen.

Eine vollständige Liste der absetzbaren Ausgaben finden Sie in unserem kostenlosen Grundsteuerleitfaden.

Wenn Sie eine dringende Frage haben und schnell eine Antwort benötigen, kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633, per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular.

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