Wie man die Erbschaftssteuer auf Immobilien vermeidet

Die Vermeidung der Erbschaftsteuer auf Immobilien bereitet vielen Vermietern zunehmend Sorgen. Niemand möchte, dass der Fiskus nach dem Tod einen Teil des Vermögens einbehält. Noch weniger, wenn man dafür eine geliebte Immobilie verkaufen muss. Durch die Einführung des Freibetrags für selbstgenutztes Wohneigentum (RNRB – festgelegt auf 175.000 £) können Ehepaare nun ein gemeinsames Vermögen von bis zu 1 Million £ erbschaftsteuerfrei vererben. Dies gilt für Immobilien mit einem Wert von mindestens 350.000 £, die an direkte Nachkommen vererbt werden. Der RNRB verringert sich jedoch, wenn das Vermögen einer Person 2 Millionen £ übersteigt. Bei einem Wert von über 2,35 Millionen £ entfällt er vollständig.

Wenn die Wahrscheinlichkeit einer Erbschaftsteuerzahlung besteht, ist es verlockend, Maßnahmen zur Reduzierung dieser Steuer zu ergreifen. Wird Vermögen mehr als sieben Jahre vor dem Tod des Schenkers verschenkt, fällt keine Erbschaftsteuer an. Die Schenkung von Vermögen an die Kinder mag auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, birgt aber einige Fallstricke.

Verschenken des Hauptwohnsitzes

Wird der Hauptwohnsitz verschenkt, fällt keine Kapitalertragsteuer an, sofern die Freigrenze für den Hauptwohnsitz vollumfänglich gilt. Behalten die Kinder die Immobilie jedoch als Kapitalanlage, beginnt die Steuerpflicht für den Kapitalertrag ab dem Erwerbsdatum. Wird die Immobilie hingegen im Todesfall verschenkt, erhöht sich der Wert zum Zeitpunkt des Todes und unterliegt somit der Kapitalertragsteuer. Zusätzlich kann Erbschaftsteuer (möglicherweise 40 %) anfallen.

Probleme können entstehen, wenn die Eltern die Immobilie ihren Kindern vermachen, aber weiterhin darin wohnen. Es gibt zwei Arten von Missbrauchsverhinderungsvorschriften, die Anwendung finden können: die Vorschriften für Schenkungen unter Vorbehalt (GWR) und die Vorschriften für bereits besessene Vermögenswerte (POA).

Die GWR-Regeln greifen, wenn ein Schenker ein Vermögen verschenkt, aber weiterhin Nutzen daraus zieht. Ein Beispiel hierfür wären Eltern, die ihr Haus an ihre Kinder übertragen, aber weiterhin darin wohnen. Die Regeln ignorieren diese Übertragung für Zwecke der Erbschaftsteuer, sodass sie zum Nachlass gehört.

Die POA-Regeln sehen eine Einkommensteuerpflicht für den Vorbesitzer vor, wenn dieser eine Immobilie verschenkt, aber weiterhin darin wohnt. Die Steuer basiert auf einer fiktiven Marktmiete der Immobilie.

Anlageimmobilie

Die Übertragung einer Immobilie aus dem Nachlass kann, selbst wenn kein Geld fließt, eine Kapitalertragsteuer auslösen, wenn die Immobilie einem Kind geschenkt wird. Das Kind gilt als nahestehende Person, und die Immobilie wird zum Marktwert veräußert. Dies kann eine Kapitalertragsteuer in Höhe von 18 % oder 28 % des Gewinns (soweit dieser den jährlichen Freibetrag übersteigt) zur Folge haben, die innerhalb von 30 Tagen zu entrichten ist (wobei die Steuer nicht aus dem Erlös beglichen werden kann).

Das zusätzliche Dilemma besteht darin, dass Sie damit auch auf die Mieteinnahmen verzichten würden. Viele Investoren möchten die Immobilie zwar ihren Kindern zukommen lassen und sie so vor der Erbschaftsteuer schützen, benötigen aber gleichzeitig die Mieteinnahmen, auf die sie im Rahmen ihrer Altersvorsorgeplanung angewiesen sind. Sollten Sie die Mieteinnahmen weiterhin beziehen, könnten die Regelungen zur Erbschaftsteuerbefreiung (GWR) und zur Vorsorgevollmacht (POA) erneut Anwendung finden.

Befolgen Sie den Rat

Die Schenkung von Immobilien zur Vermeidung von Erbschaftssteuer kann sehr kompliziert sein und birgt ein hohes Fehlerrisiko. Daher empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld professionell beraten zu lassen, um die Möglichkeiten zur Vermeidung von Erbschaftssteuer auf Ihre Immobilie in Ihrem konkreten Fall zu ermitteln. Als spezialisierte Immobiliensteuerberater bieten wir verschiedene Lösungen zur Reduzierung der Erbschaftssteuer für Vermieter an. Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, kontaktieren Sie uns bitte unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular .

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