Abnutzungszuschüsse für Ihre Buy-to-Let-Immobilie

Zuschläge für Verschleiß

Die Regelungen zur Geltendmachung von Abnutzungszuschüssen haben sich geändert. In möblierten Mietwohnungen ist Abnutzung der Haushaltsgegenstände unvermeidlich. Der Vermieter muss daher irgendwann Ersatz liefern. Aus steuerlicher Sicht gelten spezielle Regelungen, die eine Kostenentlastung für Ersatzgegenstände ermöglichen. Diese Regelungen gelten jedoch nur für Wohnraumvermietung, nicht für möblierte Ferienwohnungen.

Keine Erstattung der anfänglichen Kosten

Eine Besonderheit dieser Regelung ist, dass die Entschädigung nur für die Kosten des Ersatzes gilt, nicht aber für die ursprünglichen Kosten der Anschaffung des Gegenstandes.

Bedingungen

Die Steuererleichterung für die Kosten der Ersatzbeschaffung eines Haushaltsgegenstands ist an die Erfüllung folgender Bedingungen geknüpft:

1. Die Einzelperson oder das Unternehmen betreibt ein Immobiliengeschäft, das die Vermietung von mindestens einem Wohnhaus umfasst.
2. Ein alter Haushaltsgegenstand, der zur Nutzung im Mietobjekt zur Verfügung gestellt wurde, wird durch einen neuen Haushaltsgegenstand ersetzt, der ausschließlich den Mietern zur Verfügung steht. Der alte Gegenstand steht ihnen nicht mehr zur Verfügung.
3. Ein Abzug für den neuen Gegenstand wäre nach der ausschließlichen und vollständigen Abschreibungsregel nicht ausgeschlossen, ein Abzug für die Kosten jedoch schon. Dies gilt sowohl für die periodengerechte Gewinnermittlung, da es sich um Kapitalausgaben und nicht um Betriebsausgaben handelt, als auch für die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, da die Kapitalausgabenregeln einen Abzug für die Anschaffung, Änderung oder Veräußerung eines Anlagegegenstands zur Nutzung in einer gewöhnlichen Wohnimmobilie untersagen.
4. Für den neuen Gegenstand wurden keine Investitionszulagen geltend gemacht.

Die Bedingungen 3 und 4 gewährleisten, dass dieselbe Ausgabe nicht doppelt gefördert wird. Eine Förderung ist nur dann möglich, wenn keine andere Fördermöglichkeit besteht.

Haushaltsgegenstände

Ein Haushaltsgegenstand ist ein Gegenstand für den häuslichen Gebrauch. Die britische Steuerbehörde HMRC stellt die folgende beispielhafte Liste von Gegenständen zur Verfügung, die als Haushaltsgegenstände gelten:

• bewegliche Möbel wie Sofas, Tische und Bettgestelle;
• Einrichtungsgegenstände wie Vorhänge, Teppiche und Läufer;
• Haushaltsgeräte wie Kühlschränke, Gefrierschränke und Waschmaschinen; und
• Küchenutensilien wie Geschirr, Besteck und Küchenhelfer.

Es wird zwischen Haushaltsgegenständen, die steuerlich absetzbar sind, und festen Einbauten, die nicht absetzbar sind, unterschieden. Feste Einbauten sind beispielsweise Anlagen, die fest mit dem Gebäude verbunden sind und somit Bestandteil davon werden. Beispiele hierfür sind Heizkessel oder wassergefüllte Heizkörper, die als Teil einer Heizungsanlage installiert sind.

Gleicher Ersatz

Die Kosten für einen gleichwertigen Ersatzgegenstand können bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien als Betriebsausgabe abgezogen werden. Zusätzlich können auch Kosten für die Veräußerung des alten und die Anschaffung des neuen Gegenstands (z. B. Lieferkosten) geltend gemacht werden. Der geltend gemachte Abzug ist um den Verkaufserlös des alten Gegenstands zu mindern.

Ist das Ersatzgerät hochwertiger als das Original, ist der Abzug auf die Kosten eines gleichwertigen Ersatzgeräts begrenzt. Wird beispielsweise ein Kühlschrank durch einen Kühl-/Gefrierschrank ersetzt, kann der Vermieter die Kosten eines gleichwertigen Kühlschranks als Abzug geltend machen, sofern diese niedriger sind als die Kosten des neuen Geräts.

Benötigen Sie Hilfe, um zu verstehen, was Sie geltend machen können und was nicht? Laden Sie hier unseren Leitfaden zur Grundsteuer herunter und sehen Sie die vollständige Liste der absetzbaren Posten Ihrer Mieteinnahmen.

Leitfaden zur Grunderwerbsteuer

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