Tout savoir sur les droits d'enregistrement lors du transfert d'une société en nom collectif

Ces dernières années ont vu une augmentation constante du nombre de sociétés immobilières se transformant en sociétés à responsabilité limitée. Dans la grande majorité des cas, cette transformation est motivée par des raisons commerciales légitimes, ainsi que par une planification fiscale prudente à long terme. De toute évidence, la modification du régime d'exonération des intérêts pour les locations de biens immobiliers résidentiels, connue sous le nom de Section 24, a accru le nombre de bailleurs envisageant la transformation de leurs activités immobilières en société. 

Les principaux obstacles potentiels à la constitution d'une société immobilière en nom collectif sont l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) et les droits de mutation immobilière (SDLT). Si les sociétés à responsabilité limitée offrent indéniablement des possibilités d'optimisation fiscale et de protection du patrimoine, les coûts ponctuels de CGT et de SDLT liés au transfert d'une activité immobilière à une société à responsabilité limitée peuvent souvent s'avérer prohibitifs. 

Il semblerait qu'un certain nombre de conseillers aient rassuré leurs clients en leur affirmant que ces coûts ponctuels peuvent être évités et, dans le cas du SDLT, en vertu de l'article 53 et de l'annexe 15 de la loi de finances de 2003 qui font spécifiquement référence aux partenariats. 

La législation prévoit une procédure en cinq étapes qui, si les critères requis sont remplis, permet d'être exonéré de droits de mutation immobilière (SDLT) lors du transfert des biens de la société de personnes à une société à responsabilité limitée. En résumé, le taux de 0 % s'applique lorsque l'intégralité du portefeuille immobilier de la société de personnes est transférée à la société à responsabilité limitée en échange d'actions.

Avant d'invoquer cette législation, il convient de déterminer si une société de personnes existe réellement au sens de la législation relative aux droits de mutation immobilière (SDLT). Une affaire récente, SC Properties Limited et Richard Cooke [2022] UKFTT 00214 (TC), portée devant le Tribunal fiscal de première instance, a examiné la question de l'existence effective d'une telle société. Cette affaire revêt une importance particulière car elle concernait la constitution d'une société de personnes immobilière.

Dans cette affaire, le juge du tribunal énonce trois conditions qui doivent être réunies pour qu'un partenariat existe :

• Il doit y avoir une entreprise.

• L'activité doit être exercée par deux personnes ou plus en commun.

• L'activité doit être menée dans un but lucratif.

Les réflexions du juge sur l'existence d'un partenariat comprennent quelques indications utiles qui ont joué en défaveur du contribuable :

• Les prêts étaient consentis à titre individuel et non au nom de la société.
• Des informations incohérentes ont été fournies au HMRC concernant la date de début du partenariat.
• Aucun document pertinent ne faisait référence à un partenariat.
• Les déclarations fiscales et les comptes de la société de personnes n'ont pas été considérés comme des preuves indépendantes de l'existence d'une société de personnes.
• La société en nom collectif ne possédait pas de compte bancaire propre et n'était pas assujettie à la TVA.

Bien que la liste ci-dessus ne soit pas exhaustive, elle donne un aperçu des éléments de preuve recherchés par l'administration fiscale britannique (HMRC) pour déterminer l'existence d'un partenariat. Outre ces éléments, un contrat de partenariat signé est un atout.

Les montages qui consistent à produire des documents rétroactivement et à réinventer des événements passés seront toujours susceptibles d'être examinés par le HMRC.

Les biens enregistrés au nom d'une seule personne plutôt qu'au nom d'une société de personnes affaibliront également la défense lors d'une enquête du HMRC.

Comme toujours, une documentation solide est primordiale pour attester l'existence d'un partenariat.

Compte tenu de l'intérêt croissant pour la constitution en sociétés de personnes immobilières, l'administration fiscale britannique (HMRC) sera attentive aux cas où la création d'une société de personnes vise à satisfaire aux critères du calcul spécial des droits de mutation immobilière (SDLT). Dans ces cas, l'HMRC pourra se prévaloir de la législation anti-abus prévue par l'article 75A de la loi de finances de 2003. L'article 75A a été principalement introduit pour lutter contre les schémas d'évasion fiscale liés aux SDLT. Cette législation s'applique en cas de cession d'un intérêt imposable au moyen de plusieurs transactions. Si l'article 75A est jugé pertinent, les étapes intermédiaires sont ignorées. Deux affaires ont examiné l'application de l'article 75A :

Project Blue c. HMRC [2018] UKSC 30- 

Projet Blue – UKSC-2016-0137-jugement.pdf

Hannover Leasing c. HMRC [2019] UKFTT 0262 (TC)- 

TC07102…pdf (tribunaux.gov.uk)

Ces affaires ont établi que l'article 75A peut s'appliquer aux acquisitions indirectes de biens immobiliers lorsqu'il existe un but commercial, et surtout même en l'absence de preuve d'une volonté de se soustraire aux droits de mutation immobilière. La situation est d'autant plus complexe que l'administration fiscale britannique (HMRC) ne fournit aucune indication quant à l'applicabilité de l'article 75A aux transactions concernées.

Compte tenu de l'incertitude quant à l'application de l'article 75A aux sociétés en nom collectif immobilières, et notamment quant à l'applicabilité du calcul spécial, il convient d'être particulièrement prudent quant à l'application d'un taux de 0 % de droits de mutation immobilière (SDLT) au transfert de propriété. Un examen complet et détaillé de l'historique et de la structure de la société est indispensable avant de pouvoir formuler toute hypothèse raisonnable concernant le régime des SDLT.

Il est essentiel de souligner que toute tentative de présenter à l'administration fiscale britannique (HMRC) une société en nom collectif immobilière ayant été « manipulée ou montée de toutes pièces » pour éviter les droits de mutation immobilière (SDLT) risque fort de se solder par un échec pour le client et son conseiller. Seuls quelques rares cas répondront aux critères requis, et ces cas devront avoir été correctement établis dès le départ, généralement dès l'acquisition du bien immobilier.

Bien que compréhensibles, des changements tels que l'allégement des intérêts ne devraient pas inciter les propriétaires à se constituer en société, une procédure présentée comme simple alors que la réalité peut être tout autre.

Pour toute question à ce sujet, veuillez contacter UK Landlord Tax au 01902 711370 ou par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk

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