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Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez des revenus locatifs et, dans la plupart des cas, vous devez les déclarer à l'administration fiscale britannique (HMRC) et payer les impôts dus.
L'impôt réel sur les revenus locatifs sera soit nul, soit de 20 %, 40 % ou 45 % du bénéfice imposable, selon le montant provenant de vos autres sources de revenus.
Jusqu'en 2017, il suffisait de déduire les revenus locatifs perçus ou à percevoir de toutes les charges liées au bien, y compris les intérêts d'emprunt, généralement jusqu'au 5avril de chaque année. On réalisait alors un bénéfice ou une perte. En cas de bénéfice, celui-ci était ajouté aux autres revenus perçus au cours de la même année d'imposition, et l'impôt était calculé à votre taux marginal. En cas de perte, celle-ci était reportée sur les bénéfices suivants.
À compter de 2020, les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles en tant que charge directe. Vous bénéficiez en revanche d'un allègement fiscal sous forme de crédit d'impôt correspondant à 20 % des intérêts effectivement payés. Pour connaître le taux d'imposition applicable, consultez les exemples ci-dessous.
Si vous louez une chambre de votre maison à un locataire et que le loyer est inférieur à 7 500 £, vous pouvez bénéficier d’une pour la location d’une chambre et ne payer aucun impôt.
Si vous n'avez aucun autre revenu, à l'exception des revenus locatifs provenant de la location d'un bien immobilier, et que le bénéfice de ces revenus locatifs est inférieur à 12 570 £ (2022-23), alors l'impôt à payer est nul.
Exemple:
Mlle Jones est âgée de 57 ans et vit exclusivement des revenus locatifs qu'elle perçoit d'un bien immobilier. Ses revenus et ses dépenses sont les suivants :
| revenus locatifs | £18,000 |
| Moins : Frais généraux | |
| Réparations, assurances, frais de déplacement, etc | £5,500 |
| Revenu net | £12,500 |
| Abattement fiscal personnel utilisé | £12,500 |
| Revenu imposable | £0 |
Dans ce cas, la présence d'un prêt hypothécaire ne change rien, car les frais généraux directs se traduisent par un bénéfice inférieur à l'abattement fiscal personnel de 12 570 £.
Pour une liste complète de tous les frais généraux, veuillez consulter le guide suivant sur la taxe foncière.
Si vous avez d'autres revenus provenant d'un emploi, d'un travail indépendant ou d'épargne et d'investissements, mais que, combinés au revenu imposable provenant de la location d'un bien, ils sont inférieurs à 50 270 £ (2022-23), vous paierez un impôt de 20 % sur le revenu imposable provenant du bien.
Exemple:
M. Palin a 35 ans et perçoit un salaire annuel de 30 000 £. Il possède un bien locatif dont les revenus et les charges sont les suivants :
| revenus locatifs | £15,000 |
| Moins : Frais généraux | |
| Réparations, assurance, frais d'agence immobilière | £3,500 |
| Revenu net (avant intérêts hypothécaires) | £11,500 |
| Intérêts hypothécaires payés | £5,000 |
| Revenu net après intérêts hypothécaires | £6,500 |
Son impôt serait calculé comme suit :
| Revenus PAYE | £30,000 |
| revenus locatifs | £11,500 |
| Revenu imposable total | £41,500 |
| Abattement fiscal personnel réduit de | £12,570 |
| Impôt payable sur 28,930 | |
| Taxe à 20% | £5,786 |
| Moins d'impôt payé à la source sur les revenus soumis à la retenue à la source | £3,486 |
| Crédit d'impôt réduit pour les intérêts hypothécaires payés | |
| (20 % de 5 000 £) | £1,000 |
| Impôt net à payer£ | £1,300 |
Un contribuable imposé à 20 % bénéficiera donc toujours d'une déduction fiscale intégrale sur les intérêts de son prêt immobilier. L'impôt sur son revenu net, après toutes les déductions, y compris les intérêts de prêt immobilier, s'élève à 6 500 £. À 20 %, l'impôt est de 1 300 £.
Comme indiqué ci-dessus, si vous avez d'autres revenus provenant d'un emploi, d'un travail indépendant ou d'épargne et d'investissements, mais qui, ajoutés au revenu imposable provenant de la location d'un bien, dépassent 50 270 £ mais sont inférieurs à 150 000 £ (2022-23), vous paierez un impôt de 40 % sur le revenu imposable provenant du bien.
Exemple:
M. Short a 45 ans et perçoit un salaire annuel de 65 000 £. Il possède deux biens locatifs dont les revenus et les charges sont les suivants :
| revenus locatifs | £25,000 |
| Moins : Frais généraux | |
| Réparations, assurance, frais d'agence immobilière | £7,500 |
| Revenu net (avant intérêts hypothécaires) | £17,500 |
| Intérêts hypothécaires payés | £8,000 |
| Revenu net après intérêts hypothécaires | £9,500 |
Son impôt serait calculé comme suit :
| Revenus PAYE | £65,000 |
| revenus locatifs | £17,500 |
| Revenu imposable total | £82,500 |
| Déduction fiscale personnelle réduite | £12,570 |
| Impôt à payer sur 69 930 | |
| Taxe de 20 % sur 37 700 £ | £7,540 |
| Taxe à 40 % sur 32 230 £ | £12,892 |
| Moins d'impôt payé à la source sur les revenus soumis à la retenue à la source | -£13,432 |
| Crédit d'impôt réduit pour les intérêts hypothécaires payés | |
| (20 % de 8 000 £) | -£1,600 |
| Impôt net à payer | £5,400 |
Un contribuable imposé à 40 % se retrouve donc aujourd'hui dans une situation moins favorable qu'avant 2021. Dans le cas présent, sa facture fiscale a augmenté de 1 600 £. C'est pourquoi, si vous êtes un contribuable imposé à un taux supérieur, vous devriez envisager d'acquérir un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée.
Pour toute personne dont le revenu cumulé dépasse 150 000 £, le taux d’imposition effectif est de 45 % et il est fortement conseillé d’envisager l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une société à responsabilité limitée. Voici pourquoi :
Exemple:
M. Edwards a 49 ans et perçoit un salaire annuel de 175 000 £. Il possède cinq biens locatifs dont les revenus et les charges sont les suivants :
| revenus locatifs | £50,000 |
| Moins : Frais généraux | |
| Réparations, assurance, frais d'agence immobilière | £10,000 |
| Revenu net (avant intérêts hypothécaires) | £40,000 |
| Intérêts hypothécaires payés | £15,000 |
| Revenu net après intérêts hypothécaires | £25,000 |
Son impôt serait calculé comme suit :
| Revenus PAYE | £175,000 |
| revenus locatifs | £25,500 |
| Revenu imposable total | £200,000 |
| Déduction fiscale personnelle réduite | néant |
| Impôt payable sur | £200,000 |
| Taxe à 20 % sur 37 500 £ | £7,500 |
| Taxe à 40 % sur 112 500 £ | £45,000 |
| Impôt à 45 % sur 65 000 £ | £29,250 |
| Moins d'impôt payé à la source sur les revenus soumis à la retenue à la source | -£63,750 |
| Crédit d'impôt réduit pour les intérêts hypothécaires payés | |
| (20 % de 15 000 £) | -£3,000 |
| Impôt net à payer | £15,000 |
Un contribuable imposé à 45 % se retrouve donc aujourd'hui dans une situation bien plus défavorable qu'avant 2021. Dans le cas présent, sa facture fiscale a augmenté de 3 750 £. Si vous êtes imposable au taux supérieur, vous devriez sérieusement envisager d'acquérir un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée.
Si vous n'avez pas encore de conseiller fiscal qui gère toutes vos questions fiscales liées à la propriété immobilière, n'hésitez pas à nous contacter au 0800 907 8633, par courriel à tax@fixedfeetr.com ou via notre formulaire de contact en ligne.
Si cet article vous a été utile, pourquoi ne pas lire ensuite tout ce qu'il faut savoir sur l'abattement fiscal sur les revenus fonciers ou sur la manière d'éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?
Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
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