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Ce guide des dépenses liées à la propriété couvre en détail de nombreux types de dépenses que vous pouvez déduire en tant que propriétaire. La liste de ces sujets se trouve ci-dessous. En cliquant sur l'un de ces liens, vous accéderez à la section correspondante expliquant chaque type de dépense plus en détail.
Comptabilité de caisse vs comptabilité d'exercice :
quelles sont les déductions possibles ?
Dépenses à double usage :
gros électroménager et mobilier ;
rénovations : s'agit-il d'une réparation ou d'une amélioration ?
Frais juridiques ;
prêts hypothécaires ;
pouvez-vous déduire le temps consacré à la gestion du bien locatif ?
La plupart des propriétaires établissent leurs comptes selon la méthode de la comptabilité de caisse, où les revenus sont comptabilisés à leur encaissement et les dépenses à leur paiement (à condition que ces dernières soient engagées exclusivement et nécessairement pour l'activité). Bien que cette méthode soit simple à calculer, elle présente l'inconvénient de ne pas déduire certains éléments considérés comme des immobilisations, tels qu'un ordinateur, du matériel de bureau, tout bien utilisé dans un logement locatif (à l'exception des locations meublées de vacances) et, en particulier, une voiture (même si un abattement kilométrique est possible). En revanche, la méthode de la comptabilité d'exercice permet de bénéficier d'un allègement fiscal sur ces éléments. Les comptes établis selon cette méthode comptabilisent les revenus lorsqu'ils sont acquis et les dépenses lorsqu'elles sont facturées, et non à leur paiement. La comptabilité d'exercice est obligatoire si les revenus locatifs dépassent 150 000 £ par an ou si l'activité immobilière est gérée par une société. Le propriétaire est libre de choisir la méthode comptable qui lui convient, mais comme toujours en matière de fiscalité, le choix le plus avantageux dépend des chiffres.
Un allègement fiscal est autorisé pour les frais de fonctionnement courants de l'entreprise, qui se répartissent généralement en deux catégories :
Il n'existe pas de liste exhaustive des dépenses déductibles pour le calcul de l'impôt sur le revenu, mais la liste disponible sur le site web du HMRC constitue un bon point de départ. Elle comprend toutes les dépenses courantes, telles que l'assurance habitation, les honoraires d'agence immobilière, la consommation d'eau et les taxes foncières (lorsqu'elles ne sont pas déjà payées par le locataire). Toutes les dépenses admissibles engagées entre locataires peuvent être déduites, à condition que l'activité soit destinée à se poursuivre.
https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income#allow-expense
Les autres dépenses non spécifiquement détaillées mais déductibles peuvent inclure l'assurance loyers impayés, les dépenses liées à la réglementation du propriétaire (par exemple, les certificats/contrôles de sécurité gaz, les DPE, les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, etc.), les frais d'expulsion, les logiciels, les services de nettoyage, y compris le nettoyage de fin de bail, le nettoyage régulier des logements collectifs et des parties communes dans le cadre de locations commerciales.
En pratique, certaines dépenses à double usage peuvent être autorisées, comme celles liées à l'entretien d'un véhicule utilisé à la fois à titre professionnel et privé, la part professionnelle étant déductible. Deux méthodes de calcul sont possibles : soit déduire 0,45 £ pour les 10 000 premiers kilomètres parcourus à titre professionnel et 0,25 £ par kilomètre supplémentaire, soit calculer le coût réel d'entretien du véhicule (taxe automobile, assurance, réparations, carburant), en enregistrant le kilométrage de chaque déplacement lié au bien immobilier effectué au cours de l'année fiscale ainsi que le kilométrage total, puis déduire la part des frais d'entretien correspondant aux kilomètres parcourus à titre professionnel. Pour la plupart des propriétaires, le barème kilométrique est probablement la méthode la plus avantageuse, car les déplacements en voiture seront généralement peu fréquents.
L'achat d'électroménager par le propriétaire peut prêter à confusion. De plus en plus souvent, les propriétaires sont tenus d'acquérir ces équipements pour leurs locataires, mais fiscalement, leur coût initial est considéré comme un investissement. Seule la remise en état de ces équipements permet de bénéficier d'un allègement d'impôt sur le revenu, à condition qu'il s'agisse d'un remplacement à l'identique. Cette règle s'applique aux appareils électroménagers, au mobilier et même aux ustensiles de cuisine, dès lors que les locataires les utilisent. Si l'équipement est fixé ou installé dans le logement (chaudières, ascenseurs, radiateurs, équipements de salle de bains, placards et armoires encastrés, par exemple), il s'agit également d'un investissement. Seule la réparation ou le remplacement de ces équipements permet de déduire les frais de réparation. Par exemple, si une cuisine de qualité similaire, composée de 10 éléments, est remplacée par une cuisine de 12 éléments, le coût d'acquisition et d'installation des deux éléments supplémentaires constitue une amélioration, tandis que le remplacement des dix éléments est considéré comme une réparation à l'identique et est déductible des revenus locatifs.
Il est parfois difficile de déterminer si une dépense est un investissement ou un revenu, notamment lors de la rénovation d'un bien immobilier. Si le bien est vétuste et délabré, les coûts de sa remise en état pour la location peuvent être considérés comme un investissement. En règle générale, si le bien était déjà loué ou pouvait l'être, toute dépense est considérée comme une réparation. Cependant, tout ajout non existant auparavant constitue une amélioration et une dépense d'investissement. Par exemple, le remplacement d'une baignoire par une cabine de douche est un investissement. Le fait que les réparations soient effectuées avant la première location ne les rend pas indéductibles. Si vous occupiez le bien avant la location, les travaux effectués avant celle-ci relèvent de l'entretien lié à un usage privé et non à la location, et ne peuvent donc pas être déduits.
Les frais juridiques constituent une autre source de confusion. Pour être déductibles, les frais doivent avoir été engagés en lien avec une opération courante, comme le renouvellement d'un bail d'une durée inférieure à 50 ans (à l'exception de la part correspondant au versement d'une prime de renouvellement) ou la première location d'un bien d'une durée inférieure à un an (y compris les frais de rédaction du bail, les honoraires et commissions des agents et experts). Les frais engagés pour un arbitrage locatif ou une procédure d'expulsion d'un locataire indélicat en vue de la relocation du bien sont également déductibles de l'impôt sur le revenu. Lorsqu'un prêteur applique une pénalité en cas de remboursement anticipé d'un prêt, l'administration fiscale considère cette pénalité comme un coût lié au prêt lui-même et donc déductible du revenu.
Les autres frais juridiques seront traités comme des dépenses en capital s'ils concernent des biens d'équipement, par exemple l'achat ou la vente du bien ou la première location ou sous-location pour une durée supérieure à un an (y compris les frais de rédaction du bail, les honoraires et commissions des agents et des géomètres).
Les intérêts d'emprunt constituent une dépense importante pour tout propriétaire bailleur. Les frais financiers (y compris les intérêts d'emprunt) relatifs aux biens immobiliers résidentiels bénéficient d'une déduction fiscale limitée à 20 % des intérêts payés, après déduction de toutes les autres charges et pertes reportées. En revanche, les locations meublées de tourisme et les locations commerciales bénéficient d'une déduction intégrale des revenus locatifs perçus.
De nombreux propriétaires pensent à tort que s'ils ont un prêt hypothécaire à remboursement échelonné, la totalité du versement mensuel est déductible. Malheureusement, seuls les intérêts sont admissibles.
Malheureusement, les propriétaires ne peuvent pas déduire leur temps de travail personnel consacré à leur activité. Si vous effectuez un volume important de tâches administratives liées à vos biens, vous pouvez prétendre à une allocation forfaitaire. Pour les petits propriétaires, il sera difficile de justifier une telle allocation, car il faudrait travailler au moins 25 heures par mois pour atteindre le seuil minimal. Si vous travaillez à domicile pour votre employeur en raison de la pandémie de Covid-19 ou si votre employeur l'exige, l'administration fiscale britannique (HMRC) accorde une allocation forfaitaire de 6 £ par semaine. Une autre option consiste à demander une allocation basée sur une part raisonnable des charges du logement. Le total des dépenses liées au logement, y compris les intérêts d'emprunt et les factures d'énergie, est ensuite divisé par le nombre de pièces pour calculer le montant de l'allocation.
Pour obtenir la liste complète des dépenses déductibles, téléchargez gratuitement notre guide sur la taxe foncière.
Si vous avez une question urgente et avez besoin d'une réponse rapide, contactez-nous au 0800 907 8633, par courriel à tax@fixedfeetr.com ou via notre formulaire de contact en ligne.
Si cet article vous a été utile, pourquoi ne pas lire notre article connexe sur l'abattement fiscal sur les revenus fonciers ou notre guide sur les droits de succession sur les biens immobiliers?
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