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Nous n'allons pas rester neutres : dans la plupart des cas, pour les contribuables à taux d'imposition élevé, l'achat de biens locatifs par le biais d'une société à responsabilité limitée est judicieux.
Elle offre une exonération fiscale totale sur les intérêts hypothécaires, un accès à des taux d'imposition plus bas et une plus grande flexibilité.
Cela confère également à votre entreprise immobilière une image résolument professionnelle, ce qui peut s'avérer utile pour convaincre les investisseurs et les prêteurs.
Mais chaque cas est différent et il est toujours judicieux de demander conseil – d'autant plus que le gouvernement britannique continue d'apporter des changements qui rendent la décision un peu plus difficile chaque année.
Il y a quelques années, obtenir un prêt hypothécaire pour investissement locatif était extrêmement avantageux fiscalement pour les propriétaires de logements résidentiels.
Cela leur a permis de déduire les intérêts hypothécaires et les frais financiers de leurs revenus locatifs imposables avant de payer l'impôt, économisant ainsi des milliers de livres sterling.
Comme vous pouvez l'imaginer, cela constituait une incitation importante à investir dans l'immobilier, même si vous n'y aviez jamais songé auparavant. C'était d'autant plus vrai dans le contexte de la chute des taux d'intérêt à l'échelle mondiale suite à la crise financière de 2008, qui a fait de l'immobilier une alternative attrayante aux placements traditionnels.
Cette situation a inquiété le gouvernement, qui a cherché à freiner le marché de l'investissement locatif en introduisant, dans un premier temps, une surtaxe de 3 % sur les droits de timbre lors de l'achat de propriétés supplémentaires.
Ensuite, il a été décidé de réduire le montant des allégements fiscaux disponibles sur les intérêts hypothécaires. À partir d'avril 2017, ces allégements ont diminué de 25 % par an avant d'être remplacés, à compter d'avril 2020, par un crédit d'impôt au taux de base (20 %).
Cela a frappé de plein fouet les travailleurs indépendants et les associés dans les tranches d'imposition les plus élevées (40 %) ou les plus élevées (45 %) – et a entraîné une augmentation du nombre d'investisseurs immobiliers intégrant leurs activités de propriétaires.
En 2019, il a été rapporté que la majorité des acheteurs de biens locatifs, quelle que soit la taille de leurs portefeuilles, achetaient par le biais de sociétés à responsabilité limitée.
C'est très simple : les sociétés à responsabilité limitée peuvent déduire tous leurs intérêts hypothécaires des bénéfices tirés des revenus locatifs.
Ils paient ensuite l'impôt sur les sociétés à 19 % (sur les premiers 50 000 £ de bénéfices seulement à partir du 1er avril 2023 à condition que vous ne contrôliez aucune autre société), ce qui représente une économie considérable par rapport aux taux marginaux typiques de 40 % ou 45 % pour les entreprises individuelles ou les sociétés de personnes.
Une société à responsabilité limitée vous offre également une grande flexibilité quant à la manière de percevoir les bénéfices de votre activité immobilière. De nos jours, une combinaison de salaire, de dividendes et de remboursement d'un prêt d'associé est la plus courante, afin de conserver l'accès à la retraite et autres avantages sociaux tout en minimisant l'impôt sur le revenu.
Dans l'immobilier comme dans tout autre secteur, la responsabilité personnelle limitée qu'offre la constitution en société présente des avantages. En tant que dirigeant, si la société rencontre des difficultés, vos biens personnels, tels que votre résidence principale, ne seront pas exposés comme ce serait le cas si vous exerciez en tant qu'entrepreneur individuel.
Cela semble évident, et pour la plupart de nos clients, ce sera la voie à suivre une fois qu'ils se lanceront sérieusement dans l'investissement locatif.
Alors pourquoi cette mise en garde ?
Avant d'aborder les questions spécifiques à la propriété, il y a quelques points généraux à prendre en compte concernant les sociétés à responsabilité limitée.
Premièrement, bien qu'elles réduisent votre responsabilité personnelle, elles s'accompagnent de nombreuses nouvelles responsabilités et obligations légales, notamment :
Bien que toutes ces démarches administratives prennent du temps et demandent des efforts, cela ne devrait pas constituer un obstacle insurmontable. Il s'agit, au final, de formalités courantes que nous pouvons gérer pour vous, ou du moins sur lesquelles nous pouvons vous conseiller.
Les gérants de sociétés à responsabilité limitée sont tenus de publier leurs nom et adresse. Certains rechignent à cette obligation, notamment s'ils exercent une activité immobilière en parallèle d'une autre carrière.
En matière d'immobilier, une autre question se pose : l'accès aux prêts hypothécaires locatifs pour les sociétés à responsabilité limitée. De tels prêts existent, mais leurs conditions sont généralement moins avantageuses que celles proposées aux particuliers.
Dans la plupart des cas, les économies d'impôt compensent largement les frais hypothécaires supplémentaires, donc cela vaut toujours la peine de le faire – mais c'est la principale raison pour laquelle vous devez faire une pause, bien réfléchir et nous laisser effectuer quelques calculs pour vous.
Voici un autre point important à prendre en compte : si vous êtes déjà propriétaire des biens et que vous souhaitez les transférer à votre nouvelle société à responsabilité limitée, vous pourriez être pénalisé par l’impôt sur les plus-values (CGT) et les droits de timbre fonciers (SDLT).
En effet, c'est vous, le particulier, qui devez vendre officiellement le bien à votre société à son juste prix de marché. Par conséquent, vous pourriez être redevable de l'impôt sur les plus-values (CGT), tandis que la société devrait s'acquitter des droits de mutation immobilière (SDLT).
Les économies d'impôt peuvent néanmoins rendre cette option intéressante, surtout à long terme ; il est donc, encore une fois, nécessaire de bien planifier avant de prendre une décision.
Toutefois, d'une manière générale, il est préférable de constituer une société à responsabilité limitée avant d'acquérir un bien immobilier, ce qui permet au moins d'éviter le problème de l'impôt sur les plus-values.
Si vous résidez à l'étranger et souhaitez investir dans l'immobilier au Royaume-Uni, cette décision exige encore plus de réflexion.
Malheureusement, la création d'une société à responsabilité limitée ne permet pas d'éviter la surtaxe de 2 % sur les droits de mutation immobilière (SDLT) applicable aux non-résidents. Cette mesure, qui entrera en vigueur le 1er avril 2021, vise à imposer plus fortement qu'auparavant la propriété étrangère d'investissements immobiliers au Royaume-Uni.
Vous pourriez également avoir un peu plus de mal à obtenir un prêt hypothécaire compétitif auprès d'un prêteur britannique.
Pour discuter de vos options d'achat immobilier et des implications fiscales de votre approche, contactez-nous au 0800 907 8633 , par courriel à tax@fixedfeetr.com ou via notre formulaire de contact en ligne .
Si cet article vous a plu, pourquoi ne pas lire ensuite notre article sur les droits de timbre et les sociétés à responsabilité limitée ou sur les droits de succession sur les biens immobiliers ?
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