Kapitalertragsteuer auf Anlage- und Mietimmobilien: Ein umfassender Leitfaden für Großbritannien

Wenn Sie als Vermieter über den Verkauf einer Mietimmobilie nachdenken oder kürzlich eine verkauft haben, ist die Kapitalertragsteuer wahrscheinlich der größte Unsicherheitsfaktor in Ihren Berechnungen. Die gute Nachricht: Die Regeln sind zwar komplex, aber im Grunde logisch aufgebaut, sobald man sie genauer betrachtet.

Gute Organisation zahlt sich aus. Zunächst müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie ermitteln, mögliche Steuererleichterungen und Freibeträge prüfen und schließlich die Details innerhalb der vorgegebenen Frist an die britische Steuerbehörde (HMRC) melden und die fällige Steuer entrichten. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen, was die Kapitalertragsteuer auf Mietimmobilien genau bedeutet, wann sie anfällt, wie die aktuellen Steuersätze und Freibeträge funktionieren, welche Steuererleichterungen Ihre Steuerlast reduzieren können und welche Meldefrist Vermieter häufiger überrascht als fast jeder andere Schritt im Prozess. (Kapitalertragsteuer: Worauf Sie sie zahlen, Steuersätze und Freibeträge, 2026)

Was bedeutet Kapitalertragsteuer auf Mietimmobilien?

Die Kapitalertragsteuer ist die Steuer, die Sie auf den Gewinn zahlen, den Sie beim Verkauf oder der anderweitigen Veräußerung eines Vermögenswerts mit Wertsteigerung erzielen – nicht auf den Verkaufspreis selbst. Für Vermieter ist der „Vermögenswert“ üblicherweise eine vermietete Wohnung oder ein Haus, und die „Kapitalertragsteuer“ (Kapitalertragsteuer: Worauf Sie sie zahlen, Steuern und Freibeträge, 2026) entspricht im Wesentlichen der Differenz zwischen dem Kaufpreis (zuzüglich bestimmter Kosten) und dem Verkaufspreis.

Diese Unterscheidung ist wichtiger, als es zunächst scheinen mag. Eine Immobilie, die für 350.000 £ verkauft wird, kann eine Steuerbelastung auslösen, die auf einem Gewinn von 40.000 £ oder 150.000 £ basiert – abhängig vom ursprünglichen Kaufpreis und den seither getätigten Investitionen. Die Kapitalertragsteuer wird nie auf den gesamten Verkaufserlös berechnet.

Es ist außerdem wichtig, Klarheit über die Terminologie zu schaffen, da die Begriffe „Mietobjekt“, „Zweitwohnsitz“ und „Hauptwohnsitz“ oft ungenau verwendet werden und sich die steuerliche Behandlung stark unterscheidet:

• Hauptwohnsitz – das Haus, in dem Sie tatsächlich leben. Dieser ist in der Regel für die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz (Private Residence Relief, PRR) qualifiziert, wodurch die Kapitalertragsteuer vollständig entfallen kann.
• Mietobjekt / Anlageimmobilie – eine Immobilie, die an Mieter vermietet ist und in der Sie nicht wohnen. Diese unterliegt der Kapitalertragsteuer und ist nicht automatisch steuerbefreit.
  Zweitwohnsitz – eine Immobilie, die Sie zusätzlich zu Ihrem Hauptwohnsitz besitzen, unabhängig davon, ob sie vermietet, gelegentlich genutzt oder leer steht. Die britische Steuerbehörde (HMRC) behandelt diese Immobilie für Zwecke der Kapitalertragsteuer wie eine Anlageimmobilie, sofern Sie sie nicht als Hauptwohnsitz nutzen.
• Zweitwohnsitz – eine Immobilie, die Sie zusätzlich zu Ihrem Hauptwohnsitz besitzen, unabhängig davon, ob sie vermietet, gelegentlich genutzt oder leer steht. Die britische Steuerbehörde HMRC behandelt diese Immobilie für Zwecke der Kapitalertragsteuer wie eine vermietete Immobilie, sofern Sie sie nicht als Hauptwohnsitz bewohnen.

Gemeinsamer Nenner: Wenn Sie während Ihrer gesamten Besitzzeit nicht ausschließlich oder hauptsächlich in einer Immobilie gewohnt haben, ist ein Teil oder der gesamte Gewinn wahrscheinlich steuerpflichtig.

Wenn Vermieter Kapitalertragsteuer zahlen

Die Kapitalertragsteuer wird nicht nur bei einem Verkauf auf dem freien Markt ausgelöst. Sie kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Wohnimmobilie „veräußern“, wozu auch Folgendes gehört:

• • Der Verkauf einer vermieteten Immobilie auf dem freien Markt – der einfachste und häufigste Auslöser.
  • Schenkungen oder Übertragungen von Immobilien, die nicht unter die Ehegatten- oder Lebenspartnerbefreiung fallen, werden vom britischen Finanzamt (HMRC) als Veräußerungen zum Marktwert behandelt, selbst wenn kein Geld fließt.

• Übertragungen an Kinder oder andere verbundene Personen. Da es sich hierbei nicht um Transaktionen unter marktüblichen Bedingungen handelt, setzt die britische Steuerbehörde HMRC den Marktwert der Immobilie anstelle des tatsächlich gezahlten (oder nicht gezahlten) Preises an – daher wird die Kapitalertragsteuer auch dann fällig, wenn man einem Sohn oder einer Tochter eine Immobilie für 1 £ schenkt; der Gewinn wird so berechnet, als ob die Immobilie zum vollen Marktwert verkauft worden wäre.
• Der Verkauf einer Immobilie, die Sie einst selbst bewohnt, später aber vermietet haben, ist ein typisches Szenario für „unfreiwillige Vermieter“. Für den Zeitraum, in dem Sie selbst dort gewohnt haben, gibt es in der Regel Steuererleichterungen, die Vermietungsphase ist jedoch im Allgemeinen steuerpflichtig (siehe Sonderfälle unten).

Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, die zusammenleben, sind in der Regel von der Kapitalertragsteuer befreit, unabhängig von der Nutzung der Immobilie. Dies ist ein nützliches Planungsinstrument, das später in diesem Leitfaden erläutert wird.

Aktuelle Kapitalertragsteuersätze für Wohnimmobilien

Für das Steuerjahr 2026/27 (6. April 2026 bis 5. April 2027) wird die Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich – einschließlich vermieteter Immobilien, Zweitwohnungen und geerbter Wohnimmobilien – je nach Einkommen zu zwei verschiedenen Sätzen erhoben:

Diese Steuersätze sind seit dem 6. April 2024 unverändert geblieben, und die Steuersätze für das Steuerjahr 2026/27 sind die gleichen wie im Vorjahr.

Hier liegt der Punkt, der viele verwirrt: Ihr Steuersatz hängt nicht einfach nur von Ihrem Gehalt ab. Die britische Steuerbehörde HMRC addiert Ihren steuerpflichtigen Gewinn zu Ihrem Jahreseinkommen und ermittelt, wo dieser Gesamtbetrag im Verhältnis zum Grundfreibetrag (37.700 £ für 2026/27, zusätzlich zum persönlichen Freibetrag) liegt. Der Teil des Gewinns, der unter den verbleibenden Grundfreibetrag fällt, wird mit 18 Prozent besteuert; alles darüber hinaus mit 24 Prozent. (Kapitalertragsteuer: Worauf Sie sie zahlen, Steuersätze und Freibeträge, 2026)

Nehmen wir beispielsweise jemanden mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 32.000 £, der beim Verkauf seiner Immobilie einen Kapitalgewinn von 25.000 £ erzielt. Der Grundfreibetrag liegt bei 37.700 £, sodass nach Abzug des Einkommens (37.700 £ minus 32.000 £) noch 5.700 £ dieses Freibetrags verbleiben. Die ersten 5.700 £ des Gewinns werden mit 18 Prozent besteuert, die verbleibenden 19.300 £ (25.000 £ minus 5.700 £) mit 24 Prozent. Diese Berechnung verdeutlicht genau, wie sich Einkommen und Gewinn auf die endgültige Steuerbelastung auswirken.

Das bedeutet, dass derselbe Gewinn je nach Ihren sonstigen Einkünften im betreffenden Jahr zu einer sehr unterschiedlichen Steuerbelastung führen kann. Genau deshalb kann der Zeitpunkt einer Veräußerung ein wichtiger Planungshebel sein (mehr dazu weiter unten).

Wird eine Immobilie innerhalb einer Kapitalgesellschaft gehalten und nicht persönlich besessen, gelten wiederum andere Regeln: Unternehmen zahlen keine Kapitalertragsteuer auf Veräußerungen – sie zahlen stattdessen Körperschaftsteuer auf den Gewinn und haben keinen Zugriff auf den individuellen jährlichen Freibetrag.

Zulagen und Vergünstigungen

Jährlicher Freibetrag

Jeder Steuerzahler erhält jährlich einen Freibetrag für Kapitalgewinne, den sogenannten jährlichen Freibetrag (Annual Exempt Amount, AEA). Für 2026/27 beträgt dieser 3.000 £ pro Person. Er wurde in den letzten Jahren deutlich reduziert – von 12.300 £ im Jahr 2022/23 und 6.000 £ im Jahr 2023/24 – und ist nun bei 3.000 £ eingefroren.
Einige praktische Hinweise:

• Der Freibetrag kann nicht ins nächste Steuerjahr übertragen werden. Wenn Sie ihn nicht nutzen, verfällt er für das betreffende Steuerjahr.
• Ehepaare und eingetragene Lebenspartner haben jeweils einen eigenen Freibetrag von 3.000 £, was insgesamt 6.000 £ ergibt, wenn eine Immobilie im gemeinsamen Besitz ist und beide Partner ihren Anteil veräußern.
• Sie kommt zur Anwendung, nachdem die zulässigen Kosten von Ihrem Gewinn abgezogen wurden, nicht vorher.

Steuerbefreiung für Privatwohnungen (PRR)

Die PRR-Regelung befreit den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die während des gesamten Besitzzeitraums Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war, von der Steuer. In diesem Fall ist der gesamte Gewinn in der Regel steuerfrei und es besteht keine Meldepflicht.

Komplizierter wird es, wenn eine Immobilie während eines Teils Ihrer Besitzzeit Ihr Hauptwohnsitz und den Rest der Zeit vermietet (oder einfach leer) war – der klassische Fall des „unfreiwilligen Vermieters“. In diesem Fall greift die PRR-Regelung anteilig: Sie schützt den Teil des Gewinns, der der Zeit entspricht, in der Sie tatsächlich dort gewohnt haben, zuzüglich eines automatischen Zuschlags für die letzten neun Monate des Besitzes, selbst wenn Sie bereits ausgezogen waren und die Immobilie in diesem Zeitraum vermietet war.

Erleichterung

Die Steuerbefreiung für Vermietung wird häufig missverstanden, da sich die Regelungen im April 2020 grundlegend geändert haben und viele ältere Online-Informationen noch die Version vor 2020 beschreiben.
Vor dem 6. April 2020konnte die Steuerbefreiung von jedem in Anspruch genommen werden, der eine Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnt und sie anschließend vollständig vermietet hatte. Sie betrug bis zu 40.000 £ pro Eigentümer (80.000 £ bei gemeinschaftlichem Eigentum) und konnte einen erheblichen Teil des Gewinns steuerlich absichern.

Seit dem 6. April 2020ist die Steuererleichterung deutlich eingeschränkt. Sie gilt nun nur noch, wenn Sie die Immobilie mit Ihrem Mieter gemeinsam bewohnt haben – also wenn Sie die Immobilie weiterhin als Ihren Hauptwohnsitz genutzt und gleichzeitig einen Untermieter aufgenommen oder ein Zimmer untervermietet haben. Wenn Sie vollständig ausgezogen sind und die gesamte Immobilie vermietet haben, gilt die Steuererleichterung für diesen Zeitraum nicht, unabhängig davon, wie lange Sie vor Ihrem Auszug dort gewohnt haben.
In der Praxis bedeutet dies, dass die meisten Vermieter, die eine freistehende Immobilie zur Vermietung verkaufen, die nie ihr Hauptwohnsitz war, überhaupt nicht von der Steuererleichterung profitieren – die PRR und die Steuererleichterung sind im Wesentlichen nur für Personen relevant, die die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt bewohnt haben, und zunehmend nur noch für Vermieter, die selbst in der Immobilie wohnen und Untermieter haben.

Übertragung durch den Ehepartner vor dem Verkauf

Da Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern von der Kapitalertragsteuer befreit sind, ist die Übertragung des teilweisen oder vollständigen Eigentums an einer Immobilie auf den Ehepartner vor einem Verkauf eine gängige Methode, um einen zweiten jährlichen Freibetrag von 3.000 £ zu erhalten und gegebenenfalls den nicht genutzten Grundfreibetrag des Ehepartners auszuschöpfen – besonders vorteilhaft, wenn ein Partner ein höheres Einkommen erzielt und der andere nicht. Dies muss vor dem Vertragsabschluss erfolgen und sollte angesichts der rechtlichen und praktischen Auswirkungen der Eigentumsänderung mit einem Berater besprochen werden.

Verbesserungskosten im Vergleich zu Reparaturen

Diese Unterscheidung hat einen tatsächlichen Einfluss auf Ihre Gewinnberechnung und ist einer der häufigsten Bereiche, in denen Vermieter entweder zu viel geltend machen oder einen legitimen Abzug übersehen:

• Wertsteigernde Maßnahmen – Kosten, die das Eigentum verbessern oder erweitern (z. B. ein Anbau, ein Dachausbau, der Austausch der Küche gegen eine modernere, das Nachrüsten von Doppelverglasung) – sind von Ihrem Gewinn abzugsfähig.
• Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten – Kosten, die lediglich dazu dienen, den vorherigen Zustand der Immobilie wiederherzustellen (z. B. die Reparatur eines defekten Heizkessels, ein Neuanstrich, der Austausch einiger Dachziegel) – sind nicht von der Kapitalertragsteuer absetzbar. Diese Kosten werden üblicherweise stattdessen als Aufwand in der Jahresrechnung gegen die Mieteinnahmen geltend gemacht.

Abgesehen von der gesetzlichen Aufbewahrungspflicht von mindestens sechs Jahren erleichtert eine detaillierte Dokumentation den späteren Nachweis Ihrer Ansprüche beim Verkauf der Immobilie erheblich. Die wichtigsten aufzubewahrenden Dokumente sind:
– Ausgabenbelege, daher sollten Sie Rechnungen und Quittungen für alle Umbauarbeiten (Anbauten, Renovierungen, Modernisierungen) aufbewahren.
– Verträge über alle größeren Bau- oder Umbauarbeiten.
– Zahlungsnachweise, wie z. B. Kontoauszüge oder Zahlungsbestätigungen.
– Fertigstellungsbescheinigungen, Gewährleistungen oder Garantien für durchgeführte Arbeiten (z. B. Elektro- oder Gasinstallationen).
– Die Abschlussabrechnung des Anwalts listet die Gesamtkosten der Immobilie zuzüglich der Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Anwalts- und Maklergebühren für Kauf und Verkauf auf.
– Abrechnungen und Rechnungen des Maklers.

Wenn Sie diese Aufzeichnungen ordentlich aufbewahren und jederzeit zugänglich machen, wird Ihnen das bei der Berechnung Ihres Gewinns und der Erfüllung der Meldepflichten gegenüber der britischen Steuerbehörde (HMRC) helfen.

Wie berechnet man Kapitalgewinne beim Kauf von Mietwohnungen?

Die grundlegende Berechnung lautet:

Verkaufserlös abzüglich:
– Verkaufskosten (Maklergebühren, Anwaltskosten)
– Kaufpreis
– Kaufkosten (Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten)
– Anrechenbare Kosten für wertsteigernde Modernisierungen
= Nettogewinn

Vom Bruttogewinn werden dann etwaige verfügbare Steuervergünstigungen (wie z. B. die PRR-Regelung, sofern ein Teil der Immobiliengeschichte dafür qualifiziert ist) und Ihr jährlicher Freibetrag von 3.000 £ abgezogen, um den steuerpflichtigen Gewinn zu ermitteln. Auf diesen steuerpflichtigen Gewinn wird dann die Kapitalertragsteuer in Höhe von 18 % bzw. 24 % erhoben, abhängig von Ihrem Jahreseinkommen.

Beispiel 1: Unkomplizierte Buy-to-Let-Immobilie, keine PRR

Sarah kaufte 2014 eine Wohnung für 180.000 £ und zahlte 5.000 £ Nebenkosten. Sie bewohnte die Wohnung nie – sie war von Anfang an vermietet. 2018 investierte sie 20.000 £ in den Dachausbau. 2026 verkauft sie die Wohnung für 310.000 £, wobei die Verkaufskosten 6.500 £ betragen. Sarahs übriges zu versteuerndes Einkommen für das Jahr beträgt 60.000 £ (sie fällt bereits unter den höheren Steuersatz).

• Ihr Verkaufserlös beträgt: 310.000 £ − 6.500 £ = 303.500 £
• Abzüglich Kaufpreis und Kosten: 180.000 £ + 5.000 £ = 185.000 £
• Geringere Verbesserungskosten: 20.000 £
• Nettogewinn: 98.500 £
• Abzüglich des jährlichen Freibetrags: 3.000 £
• Steuerpflichtiger Gewinn: 95.500 £

Sarah ist eine Steuerzahlerin mit höherem Steuersatz, daher wird der gesamte steuerpflichtige Gewinn mit 24 % besteuert: 95.500 £ × 24 % =22.920 Kapitalertragsteuer fällig.

Beispiel 2: Ehemaliges Wohnhaus, später vermietet (PRR-Regelung gilt)

James kaufte 2010 eine Wohnung für 220.000 £. Er bewohnte sie bis 2016 (sechs Jahre lang) als Hauptwohnsitz, zog dann aus und vermietete sie. 2026 verkaufte er sie für 400.000 £. 2014 investierte er 15.000 £ in einen Küchenanbau und zahlte sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf 2.500 £ Anwaltskosten.

• Verkaufserlös: 400.000 £
• Abzüglich Kaufpreis: 220.000 £
• Abzüglich Verbesserungs- und Rechtskosten: 15.000 £ + 2.500 £ + 2.500 £ = 20.000 £
• Bruttogewinn: 160.000 £0

Gesamte Besitzdauer: 16 Jahre (2010–2026). James wohnte dort 6 Jahre lang, und die letzten 9 Monate seiner Besitzdauer (0,75 Jahre) werden gemäß den Regelungen zur Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz automatisch angerechnet, obwohl er am Ende dieses Zeitraums nicht mehr dort wohnte. Das sind 6,75 anrechenbare Jahre von insgesamt 16 (6,75 geteilt durch 16) = 42,2 % seiner Besitzdauer.

• Die Steuerermäßigung für den Hauptwohnsitz berechnet sich wie folgt: £160.000 × 42,2 % = £67.520
• Gewinn nach Abzug der Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz: 92.480 £

Da James die Immobilie nicht mit einem Mieter teilte, greift die Vermietungsbefreiung nicht. Nach Abzug des jährlichen Freibetrags von 3.000 £ beträgt sein zu versteuernder Gewinn 89.480 £. Sollte James dem höheren Steuersatz unterliegen, beläuft sich die Steuerlast auf etwa 89.480 £ × 24 % ≈ 21.475 £.

Beispiel 3: Gemeinsames Eigentum, zwei Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz

Ein Ehepaar besitzt gemeinsam (50/50) ein Zweitwohnsitz, dessen Verkaufserlös insgesamt 60.000 £ beträgt. Da es sich nie um den Hauptwohnsitz eines der Partner handelte, ist keine Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum (PRR) möglich. Der Gewinnanteil jedes Partners beträgt 30.000 £.

• Jeder Partner zieht seinen eigenen jährlichen Freibetrag von 3.000 £ ab, sodass pro Person 27.000 £ steuerpflichtig bleiben.
• Wenn beide dem Grundsteuersatz unterliegen und der Gewinn in ihren verbleibenden Grundsteuersatzbereich fällt, zahlt jeder 18 %: 27.000 £ × 18 % = 4.860 £ pro Person, insgesamt 9.720 £ – deutlich weniger, als wenn eine Person den gesamten Gewinn besäße und in den höheren Steuersatzbereich fallen würde.

Dies verdeutlicht, warum Miteigentum und die zeitliche Abstimmung von Veräußerungen auf die Einnahmen zwei der effektivsten (und völlig legitimen) Hebel sind, die Vermietern zur Verfügung stehen, um eine Kapitalertragsteuerbelastung zu steuern.

Sonderfälle

Gemeinsames Eigentum

Bei gemeinschaftlichem Eigentum – beispielsweise von Ehepartnern, Geschäftspartnern oder Familienmitgliedern – wird jeder Eigentümer individuell auf seinen Anteil am Gewinn entsprechend seinem Eigentumsanteil besteuert. Jeder Eigentümer hat einen eigenen jährlichen Freibetrag und wird nach seiner individuellen Einkommensteuerposition für das jeweilige Jahr besteuert. Daher kann der Verkauf derselben Immobilie für die einzelnen Eigentümer sehr unterschiedliche steuerliche Folgen haben.

Geerbte Mietimmobilie

Wenn Sie eine Immobilie erben, entspricht Ihr „Anschaffungswert“ für Zwecke der Kapitalertragsteuer deren Marktwert zum Todeszeitpunkt, nicht dem ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers. Dies wird mitunter als „Wertsteigerung“ bezeichnet – jegliche Wertsteigerung, die während der Lebenszeit des Erblassers entstanden ist, wird für Zwecke der Kapitalertragsteuer nicht berücksichtigt (kann aber weiterhin für die Erbschaftsteuer des Nachlasses relevant sein). Wenn Sie die Immobilie anschließend behalten und vermieten, bevor Sie sie schließlich verkaufen, unterliegt jeder weitere Gewinn ab dem Erbschaftsdatum bis zum Verkauf der Kapitalertragsteuer.

Veräußerungen, die nicht unter Fremdvergleichsgrundsätzen erfolgen

Übertragungen an nahestehende Personen – Kinder, andere Familienmitglieder, Trusts oder von Ihnen kontrollierte Unternehmen – werden von der britischen Steuerbehörde (HMRC) so behandelt, als ob sie zum Marktwert erfolgten, unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis oder davon, ob überhaupt Geld geflossen ist. Dies verhindert, dass eine Immobilie unter Wert an einen Verwandten verkauft wird, um die Kapitalertragsteuer zu umgehen.

Das ehemalige Haupthaus ist jetzt vermietet

Dies ist das im obigen Beispiel 2 beschriebene Szenario des unbeabsichtigten Vermieters. Wichtig ist Folgendes: Die PRR-Regelung gilt anteilig für den Zeitraum, in dem Sie tatsächlich dort gewohnt haben. Die letzten neun Monate des Eigentums zählen automatisch, auch wenn Sie bereits ausgezogen sind. Die Vermietungsbefreiung kommt nur dann zusätzlich in Anspruch, wenn Sie die Immobilie zeitweise mit einem Mieter geteilt haben – was für die meisten Personen, die ausgezogen sind und die gesamte Immobilie vermietet haben, nicht zutrifft.

Melde- und Zahlungsfristen

Dieser Teil des Prozesses verursacht die meisten unnötigen Strafen, da er völlig unabhängig von der Selbstveranlagung zur Einkommensteuererklärung abläuft, die Vermieter gewohnt sind.

Seit dem 27. Oktober 2021 müssen Verkäufer von Wohnimmobilien in Großbritannien, die Kapitalertragsteuer zahlen müssen, den Gewinn innerhalb von 60 Tagen nach dem Abschlussdatum melden und die Steuer entrichten. Maßgeblich ist dabei nicht das Datum des Vertragsabschlusses oder des Auszugs, sondern das Datum des tatsächlichen Eigentumsübergangs. Die Meldung erfolgt online über das HMRC-Konto „Capital Gains Tax on UK property“, das über das Government Gateway zugänglich ist und unabhängig von der jährlichen Einkommensteuererklärung ist.

Wird die 60-Tage-Frist versäumt, verhängt die britische Steuerbehörde HMRC automatisch eine Strafe – ab 100 £ – zuzüglich Zinsen auf die verspätet gezahlte Steuer, noch bevor ein Gespräch über die Umstände stattfindet.
Einige Punkte sind hierbei zu beachten:

• Die 60-Tage-Regel gilt auch dann, wenn Sie später im Jahr auch eine Selbstveranlagungserklärung abgeben – der Immobiliengewinn muss trotzdem innerhalb von 60 Tagen gemeldet und bezahlt werden.
• Wenn überhaupt keine Kapitalertragsteuer fällig wird (beispielsweise weil der gesamte Gewinn durch die PRR abgedeckt ist oder der Verlust jeden Gewinn übersteigt), besteht im Allgemeinen keine Meldepflicht innerhalb von 60 Tagen.
• Auch Nicht-EU-Bürger unterliegen der 60-Tage-Regel, die für alle Verkäufe von Wohnimmobilien in Großbritannien gilt, unabhängig davon, ob ein Gewinn oder Verlust entsteht. In manchen Fällen lohnt es sich, die individuelle Situation zu prüfen, wenn man nicht in Großbritannien ansässig ist.

Da die Frist mit dem Abschluss des Kaufvertrags beginnt, sollten Sie Ihre Zahlen am besten vor der Vermarktung der Immobilie zusammenstellen, nicht erst, nachdem Sie bereits einen Käufer gefunden haben. Sobald die Verträge unterzeichnet sind, sind Sie vertraglich gebunden, und es besteht keine Möglichkeit mehr, die Eigentumsverhältnisse zu ändern oder Ihre Planung anzupassen.

Checkliste für Vermieter vor dem Verkauf
Wenn Sie planen, eine Mietimmobilie zu verkaufen, sollten Sie diese wichtigen Schritte durchgehen, bevor Sie sie zum Verkauf anbieten:

– Sammeln Sie alle Belege über Ihren ursprünglichen Kaufpreis, einschließlich der Abschlussrechnungen und Anwaltskosten.
– Bewahren Sie Rechnungen und Quittungen für alle am Objekt vorgenommenen Wertverbesserungen auf. Diese müssen Sie mindestens sechs Jahre nach dem Verkauf aufbewahren.
– Bereiten Sie Belege für alle abzugsfähigen Kauf- und Verkaufskosten vor, wie z. B. Grunderwerbsteuer und Maklergebühren.

• Verpassen Sie nicht, welche Steuererleichterungen Ihnen zustehen könnten, wie z. B. die Steuererleichterung für den privaten Wohnsitz oder die Mieterleichterung, und legen Sie die entsprechenden Zeiträume fest.

– Prüfen Sie, ob eine Übertragung im Rahmen des Ehegatten- oder Lebenspartnerschaftsvertrags Ihre Kapitalertragsteuerbelastung reduzieren könnte, und nehmen Sie gegebenenfalls Änderungen vor, bevor Sie einem Verkauf zustimmen.
– Ermitteln Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen für das Jahr, um die Auswirkungen auf Ihren Kapitalertragsteuersatz zu berücksichtigen.
– Schätzen Sie Ihre voraussichtliche Kapitalertragsteuerbelastung anhand der oben genannten Zahlen, damit Sie auf die finanziellen Folgen vorbereitet sind.
– Richten Sie ein Konto beim Government Gateway ein, falls Sie noch keines besitzen, um Verzögerungen bei der Meldung Ihres Gewinns zu vermeiden.

Wenn Sie diese Schritte vor Beginn der Vermarktung befolgen, vermeiden Sie unerwartete Steuernachzahlungen, Meldeverzögerungen oder Strafen nach Abschluss des Verkaufs.
Eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Meldeverfahren finden Sie in unserem Leitfaden zur Meldung und Zahlung der Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien.Weitere Informationen zu den Fristen finden Sie unter „ Kapitalertragsteuerfristen und 60-Tage-Regeln für Vermieter beim Verkauf von Immobilien in Großbritannien“.

Verkaufen, um woanders einzukaufen?

Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, um eine andere zu erwerben, sollten Sie die Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) für den Kauf parallel zur Kapitalertragsteuer (CGT) für den Verkauf berücksichtigen – insbesondere, wenn es sich bei der neuen Immobilie um eine zweite Wohnimmobilie handelt oder diese über eine GmbH gehalten wird, da in beiden Fällen unterschiedliche SDLT-Bestimmungen gelten. In unserem Leitfaden zur Grunderwerbsteuer für Vermieter Informationen zu den Steuersätzen für Zweitwohnungen und Kapitalanlageimmobilien.

Häufig gestellte Fragen

Müssen Vermieter Kapitalertragsteuer auf vermietete Immobilien zahlen?
Wenn Ihr Gewinn den jährlichen Freibetrag von 3.000 £ übersteigt, dann ja. Sofern die Immobilie nicht während der gesamten Besitzdauer Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war (in diesem Fall gilt in der Regel die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum), unterliegt jeder Gewinn aus dem Verkauf, der Schenkung oder der anderweitigen Veräußerung einer vermieteten Immobilie potenziell der Kapitalertragsteuer in Höhe von 18 % oder 24 %, abhängig von Ihrem Einkommen.
Wie berechnet man die Kapitalertragsteuer auf eine vermietete Immobilie?
Beginnen Sie mit Ihrem Verkaufserlös, ziehen Sie die Verkaufskosten, Ihren ursprünglichen Kaufpreis, die Anschaffungskosten und alle anrechenbaren Kosten für wertsteigernde Maßnahmen ab, um Ihren Bruttogewinn zu ermitteln. Ziehen Sie alle verfügbaren Steuervergünstigungen und Ihren jährlichen Freibetrag von 3.000 £ ab, um Ihren steuerpflichtigen Gewinn zu ermitteln. Wenden Sie dann 18 % (Grundsteuersatz) und/oder 24 % (höherer Steuersatz) an, je nachdem, wie hoch der Gewinn im Verhältnis zu Ihrem Jahreseinkommen ist.

Muss die Kapitalertragsteuer innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden?
Ja, wenn beim Verkauf einer Wohnimmobilie in Großbritannien Kapitalertragsteuer fällig wird, müssen Sie diese innerhalb von 60 Tagen nach dem Abschlussdatum über den Online-Service „CGT on UK property“ der britischen Steuerbehörde (HMRC) melden und bezahlen. Dies ist unabhängig von und zusätzlich zur Einkommensteuererklärung.

Können Ehepaare die Kapitalertragsteuer auf gemeinsam besessenes Eigentum reduzieren?
Oft ja. Jeder Ehepartner hat einen eigenen jährlichen Freibetrag von 3.000 £ und einen eigenen Einkommensteuersatz. Daher kann die Aufteilung des Eigentums – oder die Übertragung eines Anteils an den Ehepartner mit dem geringeren Einkommen vor dem Verkauf, was selbst zwischen Ehepartnern steuerfrei ist – die Gesamtsteuerbelastung im Vergleich zu einer Person, die den gesamten Gewinn hält, reduzieren.

Gilt die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz auch für ehemalige Mietobjekte?
Sie kann anteilig für den Zeitraum gelten, in dem die Immobilie tatsächlich Ihr Hauptwohnsitz war, zuzüglich der letzten neun Monate Ihres Eigentums. Sie gilt nicht für den Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet war, während Sie woanders wohnten, es sei denn, Sie wohnten zu diesem Zeitpunkt in einer Wohngemeinschaft mit einem Mieter (in diesem Fall kann die Mietbefreiung anstelle der Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz einen Teil dieses Zeitraums abdecken).

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