Rakusen contre Jepson et Ors : dernières nouvelles

Dans cet article, nous aborderons les derniers développements concernant l'affaire Rakusen contre Jepson et autres, une affaire qui aura probablement des répercussions importantes pour les propriétaires immobiliers dans tout le Royaume-Uni au cours des prochaines années. 

Les contrats de location-sous-location sont souvent appelés contrats de sous-location, dans lesquels une personne ou une entreprise loue un bien immobilier afin de le sous-louer à un tiers.

L'accord est transparent et le sous-locataire assume une grande partie des responsabilités de gestion, acceptant de verser au propriétaire (également appelé bailleur principal) une somme d'argent régulière chaque mois et de conserver la différence comme bénéfice sur le montant perçu auprès des sous-locataires.

Ces formules présentent de nombreux avantages pour les propriétaires qui préfèrent une approche « passive » de l'investissement immobilier, ainsi que pour ceux qui souhaitent faire carrière dans l'immobilier mais qui n'ont pas le capital initial nécessaire pour démarrer.

Dans l'affaire Rakusen contre Jepson et autres, les deux parties ont reconnu qu'en novembre 2018, l'appartement était occupé par plus de trois personnes formant plus de deux ménages, ce qui nécessitait une autorisation en vertu de la loi de 2004 sur le logement. Malgré cela, ni le défendeur ni Kensington Property Investment Group n'ont demandé d'autorisation, en violation de cette loi.

La loi de 2016 sur le logement et l'aménagement du territoire (Housing and Planning Act 2016), article 40(1) (« la loi de 2016 »), confère au Tribunal de première instance le pouvoir d'émettre une ordonnance de remboursement de loyer (« ORL ») lorsqu'un bailleur commet certaines infractions en matière de logement, notamment la « gestion ou le contrôle de logements HMO non autorisés ». Toutefois, la loi de 2016 ne définit pas la notion de « bailleur », ce qui laisse planer une ambiguïté quant à la possibilité pour un locataire de demander une ORL uniquement contre son bailleur direct ou, le cas échéant, contre un bailleur de rang supérieur, potentiellement plus solvable.

En première instance, le Tribunal supérieur a statué que le propriétaire principal pouvait être contraint de rembourser le loyer, mais la Cour d'appel a cassé cette décision.

Dans le cadre d'un appel ultérieur, la Cour suprême examine actuellement si la responsabilité de l'obtention de la licence d'exploitation d'un bien immobilier incombe au bailleur principal ou à la société de sous-location mentionnée dans le contrat de location et chargée également de percevoir les loyers. À l'heure actuelle, cette question fait l'objet d'interprétations au regard de la législation en vigueur.

Ben Beadle, directeur général de la National Residential Landlords Association (NRLA), a soumis des preuves à la Cour suprême dans le cadre de l'appel très médiatisé concernant la sous-location.

Ben a expliqué au tribunal qu'il subsiste certaines ambiguïtés quant à l'organisme qui délivre les licences pour les propriétés dans le cadre de contrats de sous-location, notamment en ce qui concerne les accords financiers entre les bailleurs intermédiaires et les bailleurs principaux. Il a ajouté qu'il est conseillé aux bailleurs principaux de prendre les mesures nécessaires pour garantir le respect des obligations en matière de licences.

De plus, il a ajouté : « Les propriétaires avisés qui proposent des contrats de sous-location acquerront eux-mêmes la licence nécessaire ou concluront un accord avec leurs locataires pour qu'ils l'obtiennent en leur nom. ».

Il est toutefois possible que le propriétaire ait des difficultés à vérifier ces informations, car il n'existe pas de base de données recensant les demandes de permis, contrairement à l'Irlande du Nord. Dans la plupart des cas, l'infraction étant déjà commise, il sera très difficile de résoudre le problème ultérieurement.

Enfin, Ben a souligné que les propriétaires doivent être vigilants face à la sous-location illégale, car cela peut les amener à enfreindre leurs obligations légales sans même s'en rendre compte. Sur le plan juridique, il a rappelé que l'ignorance n'est pas une excuse.

Entre-temps, la procédure se poursuit et une décision devrait être rendue d'ici la fin de l'année. Son issue pourrait avoir des répercussions sur d'autres bailleurs bénéficiant d'un droit de propriété supérieur dans des situations similaires et créer un précédent. Les locataires, et peut-être aussi les bailleurs, attendent donc avec impatience des éclaircissements sur ce point. Quelle que soit l'issue de cette décision, elle aura vraisemblablement des conséquences importantes et de grande ampleur pour les bailleurs et les locataires dans tout le pays.

Si vous avez des questions concernant cette information et son impact potentiel sur votre situation de propriétaire ou sur vos impôts à venir, veuillez contacter UK Landlord Tax au 01902 711370 ou par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk

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